¿Se están construyendo muchas oficinas en Dublín?

El empresario de Davos, Dennis O’Brien, advirtió hace casi cinco años que el mercado de oficinas de Dublín estaba en un área de «burbuja».

“De hecho, creo que estamos construyendo oficinas en exceso y no habrá suficientes personas para contratarlas”, dijo en la reunión de enero de 2018.

Hizo sus comentarios en el contexto del Brexit y la expectativa entre muchos bancos de que trasladarían sus acciones a Dublín desde Londres, un cambio que predijo que no sucedería.

Ha sido bastante rentable en ese frente, pero parece que ha habido suficientes empresas y trabajadores del Reino Unido y otras partes del mundo que han acudido en masa a la capital irlandesa en los últimos años para mantener la demanda de espacio de oficina muy alta.

Tanto es así que a principios de este año la firma del emprendedor Jepview obtuvo la licencia de obra para un complejo de oficinas de 15 plantas en los Docklands de Dublín.

Sin embargo, una serie de decisiones recientes de alto perfil por parte de empresas de tecnología para reducir sus planes para asegurar el espacio de oficinas en Dublín han reavivado la pregunta de si el espacio de oficinas en Dublín se ha desarrollado demasiado y si el mercado podría tender a un problema de exceso de oferta. ?

brecha epidémica

El rápido éxodo masivo al mundo del trabajo remoto a raíz de las restricciones pandémicas en marzo de 2020 llevó a muchos a anticipar la desaparición de la oficina tal como la conocemos.

Pero la realidad es que las empresas han entrado en un modo de «esperar y ver».

Si bien es probable que el entorno de la oficina nunca vuelva a ser como antes de la pandemia, todavía existen demandas con respecto a los requisitos de espacio, y es probable que las empresas requieran cierto nivel de trabajo en la oficina por parte de la mayoría, si no de todos, de sus empleados.

Aunque hay evidencia de que los trabajadores en algunos sectores están en condiciones de demandar trabajos remotos por completo, para la mayoría de ellos parece que los retornos a la oficina están aumentando después de varios comienzos en falso.

Apple se unió a Alphabet, afiliado de Google, esta semana para decirle a la mayoría de sus empleados que estén en la oficina al menos tres días después de la semana laboral.

Estos desarrollos, repetidos en todo el panorama corporativo, parecen haberse reflejado en la reanudación del espacio de oficinas en Dublín en los últimos meses.

recuperación constante

Según la firma global de bienes raíces comerciales Cushman & Wakefield, el mercado de oficinas de Dublín mostró signos de resiliencia en los segundos tres meses del año.

Las cifras mostraron que la tasa neta de vacantes del distrito comercial central (CBD), después de alcanzar un máximo de varios años del 7,5 % a mediados de 2021, había caído al 5,9 % a fines de junio de este año.

Agregó que la tasa de vacancia en algunos de sus submercados en la capital se ha reducido a 3%.

Concluyó que los alquileres, a 673 € por metro cuadrado, habían vuelto a los niveles anteriores a Covid, aumentando más del 4% en los tres meses hasta finales de junio.

Sin embargo, hubo signos de un mercado de dos niveles en desarrollo con un crecimiento de alquiler más evidente para los edificios principales con lo que llamó «altas credenciales ambientales» a medida que las empresas buscan cada vez más espacios de oficina que se adhieran a los Medio Ambiente, Social y Gobernanza (ESG).

choque técnico

Gran parte del espacio de oficinas y del centro de la ciudad en Dockland está ocupado por empresas de tecnología, que han ampliado su presencia aquí de manera significativa en los últimos años.

Según BNP Paribas Real Estate, las empresas de tecnología han representado poco más de la mitad de todas las adquisiciones de oficinas desde principios de 2017.

Sin embargo, el sector ha entrado en picada este año debido a la subida de los tipos de interés, un hecho que tiende a penalizar a las grandes empresas tecnológicas.

«El gran problema para las empresas de tecnología, especialmente las más pequeñas, es que ahora no están ganando dinero, por lo que todavía están en una posición de pérdida total», explica Aidan Donnelly, director de acciones de Davey.

«Debido a que las tasas de interés están subiendo, ha tenido un mayor impacto en sus valoraciones porque no se pueden valorar en cosas tradicionales como el multiplicador de tasas y ganancias», agregó.

Todo lo que uno tiene que hacer es mirar el desempeño del índice Nasdaq de tecnología pesada desde el comienzo del año.

El intercambio se ha hundido en un territorio de «mercado bajista», definido como una caída máxima a un mínimo de más del 20%.

Para el Nasdaq, el camino se extendió hasta el 33,7% por debajo del máximo (aunque el mercado ha logrado recuperar algo de terreno desde entonces).

Todo ello tiene un impacto inevitable en el proceso de toma de decisiones de las empresas tecnológicas.

Sin embargo, el sector seguía muy activo acaparando espacio de oficinas en Dublín en la primera mitad del año.

Según el grupo inmobiliario JLL, la industria tecnológica ocupó alrededor de un tercio del espacio ocupado en el período de seis meses, más que cualquier otro sector.

Señales traseras

Sin embargo, algunos desarrollos recientes en el sector de la tecnología con respecto a los requisitos de su oficina le darán tiempo para pensar.

Facebook optó recientemente por retrasar el equipamiento de parte de su nueva sede de Dublín en Ballsbridge.

Twitter ha confirmado sus planes de trasladar sus operaciones a tres pisos de su sede europea en Cumberland Street, ya que busca arrendar uno de los pisos a un nuevo inquilino.

La semana pasada, el Irish Times informó que la empresa de redes sociales TikTok se retiró de las conversaciones para alquilar más de 16.000 metros cuadrados de espacio de oficinas en los Docklands. (Los aviones para mudarse a la antigua oficina de clasificación de correo están avanzando en los puertos deportivos donde ahora se basará la mayoría de los 1,000 nuevos empleados).

The Business Post informó que varias grandes empresas de tecnología buscaban subarrendar espacio de oficinas en medio de congelamientos de contratación, despidos y políticas de trabajo desde el hogar en todo el sector.

Introducción al camino

Los analistas están divididos sobre las expectativas. CBRE señala que del total de oficinas que se completará este año, más de la mitad ya se ha alquilado por adelantado a mediados de año.

Como resultado, prevé que las rentas preferenciales en el centro de la ciudad aumenten a 726 € por metro cuadrado para fin de año, ya que el espacio de oficinas continúa acaparando.

La perspectiva de Cushman & Wakefield también fue optimista. Indica que los «requerimientos de vida activa» en el mercado superan los 390.000 metros cuadrados.

«Esto sugiere que hay una demanda de aceptación», dijo Kate English, economista jefe y directora de investigación y conocimientos irlandeses de la firma.

CBRE dijo que los inquilinos se suscribían cada vez más a contratos de arrendamiento de hasta 10 o 12 años y que los períodos de arrendamiento gratuitos se reducían drásticamente.

BNP Paribas Real Estate señala que esta actividad está restringida a la primera parte del mercado con una mayor competencia que afecta a las acciones antiguas, ya que se observan cada vez más «alquileres gratuitos» de mayor duración.

“Las altas tasas de vacantes mantienen bajo control los alquileres de los edificios menos conocidos”, dijo John McCartney, director y jefe de investigación de BNPPRE.

Calculó que con la oferta ya superando la demanda, la tasa de vacantes en la capital aumentó del 10% en diciembre pasado al 11,4% a fines de junio.

McCartney dijo que cree que la tasa de vacantes está en camino de aumentar aún más para fin de año dado el bajo nivel de «absorción» de acciones heredadas en el mercado a medida que algunas empresas se mudan a oficinas más nuevas y de mayor especificación.

mercado periódico

Como otras partes del sector inmobiliario, el mercado de oficinas es cíclico.

Un experto en bienes raíces dijo que cree que el sector de oficinas se dirige a una recesión después de haberse puesto al día durante la mayor parte de la última década después de que la construcción se estancó entre 2009 y 2014.

Señaló que este año iba camino de ser el primero desde 2008 en el que se construirán más de 200.000 metros cuadrados de espacio para oficinas, en un momento en que muchas empresas aún no están seguras de los requisitos de sus oficinas y las empresas tecnológicas se están retirando activamente.

«Los cursos son importantes porque crean una señal para detener la construcción», explicó.

Sin embargo, dijo que le preocupaba la aparente creencia de algunos de que el crecimiento de los precios de alquiler que se observaba en el mercado (para edificios que atienden las crecientes necesidades de ESG) estaba de alguna manera protegido del resto del mercado.

Dijo que las rentas promedio están cayendo en todo el sector a pesar de la fortaleza de los precios en ese extremo premium.

Y advirtió que eventualmente tendría un efecto indirecto en la cadena.

«Algunos pueden sentirse tentados con la idea de que esta vez será diferente, que los alquileres en la cima subirán y si sigues construyendo, estarás bien porque las existencias vacantes no compiten con tus existencias. Yo no compraría que.»