Es difícil justificar hablar de una desaceleración en los precios de las viviendas o una desaceleración en el mercado de bienes raíces cuando la inflación sigue siendo galopante en un 13 por ciento. Sin embargo, se puede discernir un patrón de desaceleración asociado con problemas de costo de vida y tasas de interés más altas incluso si la restricción de asequibilidad para los compradores no ha cambiado.
La inflación general alcanzó un máximo de ciclo del 15,1 % en febrero/marzo antes de caer al 14,5 % en abril, al 14,1 % en mayo y al 14 % en junio; las últimas cifras de julio indican un nivel anual. en un 13 por ciento. Los agentes de bienes raíces en movimiento están reportando más acciones en el mercado, lo que lleva a tiempos de venta más largos y precios de venta más bajos.
Hubo un cambio notable en mayo y junio, ya que los aumentos de precios se desaceleraron. «Vemos que esta tendencia continúa», dijo Pat Davitt, director ejecutivo del Instituto de Subastas y Tasadores Profesionales (Ipav) en respuesta a las últimas cifras de precios de viviendas.
Lo más probable es que estemos viendo el final de la fase de pandemia cuando los precios se vieron impulsados por factores como el aumento de los ahorros y el trabajo remoto y el comienzo de una nueva fase de costo de vida/tasas de interés más altas con una menor demanda como resultado. Pero, ¿conducirá a una corrección de precios?
Una previsión es que la inflación anual de los precios de la vivienda caiga al 8-10 por ciento para diciembre, y es más baja en Dublín. Tasas de interés más altas – el Banco Central Europeo está planeando una serie de aumentos para combatir la inflación – casi con seguridad darán como resultado una tasa de aumento más baja el próximo año, pero acelerando el crecimiento de la población – uno de los impulsores tradicionales de la demanda de vivienda – combinado con el continuo y cuestión duradera de la acción de la oferta en la otra dirección, que apoya la demanda.
Por lo tanto, los siempre optimistas profesionales de la industria no creen que la desaceleración actual se convierta en una caída de los precios (en general), pero sí reconocen que algunas áreas de alto precio y alta demanda pueden experimentar una corrección.
Los pronósticos de la industria rara vez se implementan, y algunas dinámicas inesperadas generalmente toman el control, Irlanda tiene uno de los mercados inmobiliarios más volátiles del mundo. Tuvo el crecimiento más rápido en los precios de la vivienda en el período previo a la crisis de 2008, el más grande después de la caída en el valor de las propiedades y, por lo tanto, la recuperación más rápida.
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La industria no se ha dado cuenta de ninguna de estas tendencias hasta que están bien establecidas. Ella predijo que la epidemia conduciría a un colapso en los precios, y sucedió lo contrario.
La tendencia general es una confluencia de fuerzas, lo que hace que sea difícil de predecir.
La vivienda se ha convertido en uno de los temas más divisivos del planeta, con personas de bajos y medianos ingresos que están fuera de los mercados urbanos desde aquí hasta Nueva Zelanda.
La naturaleza uniforme del problema en los países industrializados con diferentes problemas internos (la oferta es el principal problema aquí) ha llevado a muchos a especular sobre el vínculo entre los precios inmobiliarios y el gran experimento financiero de la época, la flexibilización cuantitativa (QE) y los tipos de interés bajos. tarifas
La flexibilización cuantitativa aumenta efectivamente la cantidad de dinero en la economía, lo que significa que los bancos pueden prestar más barato, lo que significa que las hipotecas también se vuelven más baratas. Todavía se debate si este es el principal impulsor del problema global de la vivienda, pero el vínculo es indiscutible.
Cuando un banco compra bonos del gobierno con una determinada fecha de vencimiento, sube su precio. Esto, a su vez, reduce la tasa de interés que el bono paga a sus tenedores. “Cuando la tasa de interés de los bonos del gobierno es más baja, esto se transfiere a otras tasas de interés, como las de las hipotecas y los préstamos corporativos”, dijo recientemente el vicegobernador del Banco de Canadá, Paul Baudrey.
Las inyecciones masivas de efectivo en el sistema financiero mundial por parte de los bancos centrales en la era posterior a 2008 y, más recientemente, como resultado de la pandemia, han estabilizado las tasas de interés a medida que los inversores se desplazan cada vez más lejos en busca de rendimientos, creando burbujas de precios de activos en muchos sectores. pero más obviamente en bienes raíces. ¿Revertir estas políticas cambiará la dinámica?
Los precios de la vivienda en Canadá cayeron por sexto mes consecutivo en agosto en medio de una serie de fuertes aumentos de las tasas de interés por parte del banco central. Algunas regiones registraron solo ligeros descensos, pero los precios en otras cayeron considerablemente.
Un informe de BNP Paribas predice que el crecimiento del precio de la vivienda en Europa se desacelerará significativamente en 2022, «debido a los aumentos significativos de precios en los últimos años y un aumento significativo en las tasas hipotecarias».
«Un aumento en las tasas hipotecarias excluirá a muchas familias de la propiedad de la vivienda y podría afectar negativamente a las familias que están agobiadas por deudas a tasa variable, así como a aquellas que tienen que refinanciar su hipoteca», dice. El informe señala que «la asequibilidad parece estar sobrecargada» en la mayoría de los mercados europeos y que el aumento de las tasas hipotecarias seguirá empeorando la asequibilidad de la vivienda y provocará una desaceleración en el mercado de la vivienda privada.
Todo lo que podemos decir por ahora es que el crecimiento del precio de la vivienda se está desacelerando. Donde la tendencia depende de una combinación de factores, uno de los cuales es la dinámica actual de la inflación.