Al comparecer ante el comité de Oireachtas a fines de 2016, el ex director ejecutivo del Banco de Irlanda admitió un poco que el banco estaba manteniendo deliberadamente alta la tasa de interés flotante hipotecario.
Richie Boucher estaba haciendo un gran esfuerzo en ese momento para que la gente eligiera uno de los productos de tasa fija del banco.
«Estamos incentivando deliberadamente a los clientes a cambiar a tarifas fijas», explicó.
«El prestatario obtiene la certeza de lo que está pagando y nosotros nos aseguramos de nuestro punto».
La estrategia parecía estar funcionando. Se informó al comité que alrededor de las tres cuartas partes de los nuevos préstamos del Banco de Irlanda en ese momento eran en forma de préstamos a tasa fija.
Cuatro de cada cinco hipotecas ahora son fijas
Avance rápido casi cinco años y las tasas fijas constituyen la gran mayoría de los préstamos hipotecarios aquí.
Según el Banco Central, las hipotecas a tipo fijo representan ahora más del 80% de todas las nuevas hipotecas obtenidas.
Si bien la mayor parte se calcula en términos de tasa fija de hasta cinco años, los bancos ahora ofrecen tasas fijas por períodos más largos.
KBC, Ulster Bank, Bank of Ireland y AIB ofrecen actualmente tipos fijos a 10 años, desde el 3,15% para aquellos con un depósito del 10%.
Avant Money, que entró en el mercado hipotecario aquí el año pasado, superó recientemente a sus competidores con una tasa fija a 10 años del 2,65% (con un depósito del 10%).
Es el mejor precio de 10 años disponible en el mercado en este momento.
Sin embargo, bloquear la oferta de Avant fue una innovación relativamente nueva, al menos en el mercado irlandés, del prestamista no bancario, Finance Ireland.
Ha comenzado a ofrecer hipotecas a tasa fija a 15 y 20 años (además de su tasa fija a 10 años) con tasas tan bajas como 2.5% durante 15 años (con una relación préstamo-valor por debajo del 60%) y 2.6% fijo durante 20 años. años (con un depósito que cubra al menos el 40% del valor de la propiedad).
Con un depósito del 10%, las tasas equivalentes siguen siendo muy atractivas en 2,95% y 2,99%, respectivamente.
Un nuevo comienzo para el mercado hipotecario irlandés
Las tarifas planas de hasta 20 años son relativamente comunes en otros países europeos, pero son casi desconocidas aquí.
El Banco de Irlanda ofreció una hipoteca de tasa fija a 20 años en algún momento a fines de la década de 1990, pero no pareció tener mucho impacto en el mercado en ese momento.
Es casi seguro que se quedó en el camino con el aumento de las hipotecas de alto riesgo en los años siguientes.
Hoy en día, las tasas fijas con un plazo más largo se están abriendo camino lentamente en la cartera de productos de los proveedores de financiamiento.
Trevor Grant, presidente de la Asociación Irlandesa de Asesores Hipotecarios, dijo que el mercado irlandés estaba al margen de esto.
Se pregunta por qué hemos aceptado un grado tan alto de incertidumbre sobre el costo de financiar la compra de nuestra vivienda durante tanto tiempo.
“Si un promotor nos dijera que el precio de la casa podría ser de 300.000 euros o tal vez 350.000 euros o tal vez incluso 400.000 euros y que no podrían confirmar el precio hasta después de que compráramos la casa, correríamos una milla y, sin embargo, parecen aceptar la incertidumbre en lo que respecta al costo de las hipotecas.
Rachel McGovern, directora de servicios financieros de Brokers Ireland, cree que la llegada tardía de Irlanda a la prestación de tipos fijos a largo plazo es una prueba de la falta de un enfoque de préstamos hipotecarios dirigido por el consumidor en este país.
“Siempre hemos enfatizado que las hipotecas son productos a largo plazo que los prestamistas pueden obtener fácilmente con financiamiento a largo plazo”, dijo.
«Esto lo hace muy seguro, tanto para los consumidores como para los prestamistas. El hecho de que ahora solo estén ingresando al mercado irlandés indica cuán estoico, poco imaginativo y, sobre todo, hostil para los consumidores».
¿Por qué Finance Ireland ofrece tarifas fijas desde hace 20 años?
Es una buena pregunta dada la reciente charla sobre inflación y el potencial de subidas de precios que podrían obligar a los bancos centrales a subir las tasas de interés para evitar el sobrecalentamiento de las economías.
La secretaria del Tesoro de Estados Unidos, Janet Yellen, reconoció recientemente que es posible que las tasas de interés tengan que subir en Estados Unidos para controlar el crecimiento, lo que ha resultado en parte de programas de estímulo masivo para que la economía estadounidense vuelva a encarrilarse después de la pandemia.
Se están implementando programas similares (pero no tan ambiciosos) en la eurozona, pero parece que el BCE no está demasiado preocupado por las perspectivas de inflación.
Philip Lane, ex gobernador del Banco Central de Irlanda y ahora economista jefe del Banco Central Europeo, dijo recientemente que casi no había correlación entre los aumentos de precios asociados con la reapertura de la economía y la tendencia de la inflación a largo plazo.
En otras palabras, el Banco Central Europeo no tendrá prisa por subir las tasas de interés en el corto plazo.
Finance Ireland debería tener esto en cuenta en su pensamiento a largo plazo y creer que puede asegurar fondos a tipos relativamente bajos para que esto sea viable para ellos y, al mismo tiempo, hacerlo lo suficientemente atractivo para los consumidores.
Será interesante ver cómo responden otros proveedores.
«Si la demanda de estos productos es fuerte, otros prestamistas tomarán medidas para poner en marcha ofertas similares», dijo Joey Sheehan, director de crédito de MyMortgages.ie.
«Si aún no han comenzado a hacerlo», agregó.
Entonces, ¿cuál es la lógica detrás de la fijación por un período tan largo si los precios no van a subir?
Dos décadas es mucho tiempo y muchas cosas pueden cambiar en ese período.
Si miras hacia atrás hace 20 años, eso fue antes del colapso financiero en Irlanda. La inflación es superior al 5% y las tasas de interés hipotecarias son del 6%.
Si ha estado en teoría durante 20 años, ahora pasará de una hipoteca relativamente cara a lo que ha estado en el mercado en los últimos años.
Sin embargo, el panorama crediticio ha cambiado mucho en estos días.
Una cosa que se puede decir con un grado razonable de certeza es que las tasas de interés no bajarán mucho.
El tipo base al nivel del BCE es absolutamente cero. Si bien las tasas de interés pueden volverse negativas (como es el caso de las tasas de depósito), es poco probable que eso suceda.
En cuanto a la certeza de que una tarifa plana a 20 años puede ofrecer alrededor del 3% o menos, definitivamente vale la pena considerarla.
Y dada toda la charla sobre la inflación, aquellos que son reacios al riesgo pueden decidir que vale la pena.
«Cuando estas cosas fluctúan, a menudo pueden suceder de forma rápida e inesperada», señaló Rachel McGovern.
«Es por eso que tener seguridad sobre cómo será el pago de su hipoteca en el futuro, generalmente el mayor gasto familiar, es importante y permite a las personas planificar mejor su futuro».
¿Qué pasa si la competencia conduce a precios más bajos?
Ésta es una posibilidad obvia.
Si bien la tasa base del BCE está en cero, todavía hay espacio para que los prestamistas en el mercado irlandés bajen.
Después de todo, tenemos uno de los tipos de interés hipotecarios más altos de la eurozona.
Según las últimas cifras del banco central, la tasa promedio de los nuevos préstamos aquí en abril fue del 2,8%.
Eso se compara con el promedio de la eurozona de 1,26%.
Los analistas señalan que las altas tasas que se cobran aquí son un reflejo de los altos niveles de reservas de capital que los prestamistas irlandeses deben mantener, pero también de la dificultad que enfrentan para recuperar una propiedad si el prestatario no realiza los pagos de la hipoteca.
Si estos criterios cambian, se podría persuadir a más prestamistas para que ingresen al mercado aquí, lo que podría conducir a tasas más bajas.
Dado que Avant ha dado un salto en los últimos meses, indica que el mercado no es del todo desagradable para los nuevos prestamistas.
Por otro lado, nuestro historial de mantener a los prestamistas en el mercado no es bueno con las instituciones más nuevas de Ulster Bank (NatWest) y KBC que indican su intención de retirarse del mercado aquí en los próximos años.
Esto reduce la posibilidad de competencia a medio plazo.
Regla fija por 20 años
Si desea asegurarse de saber exactamente cuánto pagará cada mes durante las próximas dos décadas, el nuevo producto de Finance Ireland es para usted.
Existe una probabilidad razonablemente alta de que los precios suban en los próximos años, lo que en retrospectiva podría hacer que estos precios parezcan muy atractivos.
Por otro lado, la tasa de interés básica del BCE puede permanecer en cero durante muchos años o puede volver después de un período temporal de tasas ligeramente más altas.
Eso, combinado con cierta competencia en el mercado hipotecario, podría conducir a una nueva caída de las tasas de interés en los próximos años.
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