¿Ahorrarlo o pagar más en tu hipoteca? -Los tiempos irlandeses

Con las tasas hipotecarias cayendo nuevamente (cifras recientes del banco central muestran que la tasa de interés promedio de una nueva hipoteca está ahora en sus niveles más bajos desde agosto de 2023), los propietarios de viviendas pueden obtener algún elemento de alivio en sus pagos.

Al mismo tiempo, las tasas de interés de los depósitos finalmente han comenzado a subir, siendo posibles rendimientos del 3% anual.

Entonces, si te encuentras con algo de dinero extra a final de mes, incluso si son solo 50 €, ¿deberías aumentar tus ahorros ahora que finalmente tienes disponible un rendimiento decente? ¿O debería considerar pagar de más su hipoteca?

Bueno, suponiendo que tenga listo un fondo de emergencia (generalmente suficiente para cubrir aproximadamente seis meses de gastos en una cuenta de ahorros accesible), cualquiera de las opciones estará bien. Pero, dependiendo de sus circunstancias, pagar de más puede generar recompensas mayores. Aquí, echamos un vistazo a las opciones.

Aumenta tus ahorros

Digamos que tienes 200€ extra que puedes ahorrar cada mes. Si pones esta cantidad en una de las mejores opciones de ahorro disponibles actualmente, como el 3% con el Bank of Ireland o el Bank of Ireland International, después de un año tendrías 2.439 €.

Si continúa poniendo el saldo en una cuenta de tipo fijo (la tasa de ahorro normal suele caer a una tasa mucho más baja después de un año), después de cinco años habrá acumulado alrededor de 28.000 € después de 10 años, o aproximadamente 66.000 € después de 20. años, gracias a los beneficios del interés compuesto.

Esto significa una devolución de alrededor de 18.000 € de tu dinero, aunque perderás aproximadamente 6.000 € de esa cantidad en Dirt, que se aplica a una tasa del 33 por ciento.

Entonces, ¿puede hacerlo mejor poniendo esto en contra de su hipoteca?

Pagar de más en su hipoteca

Martina Hennessy, directora general de la correduría inmobiliaria Dowdle, dice que el ahorro se duplica cuando se paga más que el valor de la hipoteca, lo que se denomina «doble golpe». Esto se debe a que el valor de su capital disminuye a medida que disminuyen los intereses que se le cobran. Un valor más bajo del capital también significa un período más corto. Cuanto antes liquides el préstamo, antes ya no tendrás que hacer pagos mensuales.

«Si paga de más en los primeros años de su hipoteca, cuando más debe, esto es muy efectivo», dice Hennessy. Ella describe el interés como un “mal necesario” y dice que lo que siempre se debe intentar hacer es “pagar el menor interés posible” y esto se puede lograr pagando de más.

Digamos que alguien tiene una hipoteca pendiente de 300.000 euros, a un tipo de interés del 3,8%, y le quedan 20 años para pagarla. Sus pagos mensuales actuales son de 1.786 € y, si todos los pagos siguen igual, incurrirá en una factura de intereses de 128.755 € desde ahora hasta el final de la hipoteca en julio de 2044.

Pero si añadieran 200 euros a sus cuotas mensuales, las cantidades serían muy diferentes.

En primer lugar, su pago mensual obviamente aumentará a 1.986 €, lo que significa que pagarán 41.200 € adicionales durante el resto del préstamo.

Pero los beneficios superarán esta contribución. Esto se debe a que reducir el importe adeudado cada mes, conocido como ‘principal’, hará que la factura de intereses de nuestra casa sea unos 20.000€ menor.

No sólo eso, sino que también ahorrarán una cantidad significativa de dinero durante la vigencia de la hipoteca. Esto caerá de 20 años a alrededor de 17 años y dos meses, lo que significa que la hipoteca se liquidará en septiembre de 2041. No tener que liquidar la hipoteca después les ahorraría aún más dinero, por un importe de unos 60.724 euros.

Por lo tanto, pagar 41.200 € adicionales de tus ahorros mensuales te da un interés total de más de 80.000 €.

Pero, ¿qué pasa si tiene una suma global que desea destinar a su hipoteca?

Supongamos que usted depositó 10.000 € en la hipoteca anterior en agosto. Esto reducirá los pagos de intereses en aproximadamente 11.000 € y el plazo del préstamo en aproximadamente 11 meses, lo que supondrá un ahorro de aproximadamente 20.000 €.

Si pudiera duplicar este pago único a 20.000 €, su ahorro en intereses superaría los 21.000 €, mientras que el plazo del préstamo se reduciría en 23 meses, o casi dos años, lo que daría como resultado un ahorro adicional de alrededor de 41.000 € donde no habría ser no Tienes que liquidar tu hipoteca durante este período.

Para aquellos que esperan obtener una hipoteca en un futuro próximo, el consejo de Hennessy es mantener el plazo corto: después de todo, muchos nuevos compradores de vivienda ahora encontrarán que su hipoteca es menor que su alquiler.

«Ponte a prueba y obtén cinco años menos. Este es el punto de partida, cuando obtengas el préstamo, no te conformes con 35 años. La diferencia entre 30 y 35 años es enorme».

Disminución de la relación préstamo-valor

Otro beneficio de pagar en exceso su hipoteca es el efecto que puede tener en su relación préstamo-valor, o en el monto adeudado por su préstamo como proporción del valor de su propiedad. Si bien los precios más altos de las propiedades pueden ayudar en este sentido, pagar más por su préstamo de lo que realmente vale también puede ayudar.

Por ejemplo, AIB ofrece tasas más baratas a aquellos con una relación préstamo-valor baja. Actualmente ofrece una tasa fija a un año a cualquier persona con un ratio LTV del 80% o superior al 4,65%, pero esta tasa cae al 4,55% si el ratio LTV está entre el 50% y el 80%.

Desde el punto de vista financiero, parece que la opción obvia, si tienes dinero extra, es pagar de más tu hipoteca en lugar de ahorrar, ya que obtienes un mejor valor por tu dinero.

Sin embargo, es importante tener en cuenta que pagar en exceso el límite de su hipoteca tiene un costo de oportunidad: una vez que se cancela esa cantidad, se vuelve más difícil recuperarla. Hennessy dice que esto evitaría que los prestatarios paguen de más el máximo.

«Es menos probable que algunas personas paguen de más cuando saben que no podrán recuperarlo», dice.

Sí, puede retirar el valor líquido de su hipoteca si tiene dificultades financieras, pero hacerlo es estresante. Es mucho más fácil retirar dinero de una cuenta de ahorros.

Además, si tiene otras deudas pendientes, es mejor que las pague en lugar de ahorrar o pagar de más en su hipoteca, especialmente si se trata de una deuda de tarjeta de crédito más cara o de un préstamo para un automóvil, por ejemplo.

En igualdad de condiciones, el experto en dinero Martin Lewis tiene una regla general: si la tasa de su hipoteca es aproximadamente igual o mayor que su tasa de ahorro, tiene sentido pagar de más.

¿Cuánto exceso puedo pagar?

Dependiendo de quién sea su prestamista y el tipo de hipoteca que tenga, puede resultarle fácil pagar de más o no pagar.

Por lo general, si tiene una hipoteca de tasa variable, como un préstamo de seguimiento, puede pagar de más lo que desee (y tener capacidad financiera). Si tiene una hipoteca de tasa fija, pagar de más históricamente significa cambiar los términos de la hipoteca y estará sujeto a una multa.

Pero hoy en día, los bancos se están volviendo más flexibles. Con el Banco de Irlanda, por ejemplo, puedes pagar el 10% de tu cuota mensual habitual, es decir, 100 €, por ejemplo, si tu cuota mensual es de 1.000 €.

Y en el PTSB, una portavoz dice que no hay límite en la cantidad que puedes pagar extra cada año, independientemente de si tu hipoteca es fija o variable.

En AIB también existe la opción de pago en exceso. El pasado mes de octubre, el banco introdujo un nuevo sistema que permite pagar de más hasta 5.000 euros al año utilizando un tipo de interés fijo. Sin embargo, cualquier cantidad que supere este límite podrá dar lugar a una multa.

Pero su filial EBS y su división de corretaje Haven tomaron el camino opuesto; Desde enero de este año, ya no se puede notificar a ningún prestamista sobre el aumento de los pagos hipotecarios. Alternativamente, puede reducir su plazo de pago, lo que aumentará sus pagos mensuales y reducirá los intereses que paga.

Pero la desventaja de este enfoque es que es mucho menos flexible que simplemente pagar de más mes tras mes. ¿Qué pasa si resulta que necesitas ese dinero extra y tienes que extender el plazo nuevamente?

Si tiene una tarifa fija con Avant, no puede pagar de más cada mes. Pero puede pagar una suma global cada año del 10% del valor pendiente de la hipoteca.

También tenga cuidado, si está pagando de más en su hipoteca para reducir el plazo, si esto significa cancelar su préstamo antes de tiempo, esto podría significar que está quedando fuera de su tasa de interés fija y se pueden aplicar cargos.

Consejo de Hennessy: si tiene planes firmes de pagar de más pero desea una tasa de interés más baja o la certeza de una tasa de interés fija, considere dividir su préstamo. Puede poner el 80% en una tasa fija, el 20% en una tasa variable y luego concentrarse en pagar el resto en la tasa variable. Ella dice que la mayoría de los prestamistas lo permiten.

Finalmente, si quieres saber cuánto puedes ahorrar, Hennessy sugiere consultar expertoenahorrodedinero.com Para ejecutar los números.