Los aproximadamente 3.700 apartamentos propiedad del mayor propietario de Irlanda podrían salir pronto al mercado, junto con el resto de la empresa.
Los inversores descontentos, encabezados por la empresa canadiense Vision Capital con una participación del 5%, presionan para una reforma del Ires REIT (fideicomiso de inversión inmobiliaria), que podría llevar a la privatización de la empresa o a la venta de sus activos.
En diciembre, Vision pidió públicamente una revisión estratégica para examinar cómo Ires podría deshacerse de sus participaciones o ser retirada de la bolsa de valores, así como una propuesta para reemplazar a cinco de los directores de la compañía con cinco de sus elegidos.
Ahora está previsto que Iris celebre una reunión general de emergencia en febrero para permitir a los inversores votar sobre los planes.
Después de meses de resistirse a los llamados a vender, Iris anunció a principios de esta semana planes para su propia revisión estratégica. Todas las opciones estarán sobre la mesa, lo que significa que es probable que Ires también considere al menos una venta de la empresa, que ha dicho que se centra en «crear valor para los accionistas». Otras opciones podrían incluir vender parte de la empresa, fusiones, adquisiciones o seguir como de costumbre, aunque esto puede ser difícil de sostener a medida que la visibilidad se acelera tras la aparición de la empresa.
Toda esta incitación puede parecer extraña para un observador externo.
Los pendientes de Ires subieron en el último período comercial. Los alquileres de sus propiedades promedian alrededor de 1.800 euros al mes, con los alquileres irlandeses en un nivel récord y en aumento. Las tasas de ocupación en las propiedades de alquiler de la empresa rondan constantemente el 99%.
Dicho todo esto, ¿por qué los inversores no querrían que Ires ampliara su posición en el mercado de alquiler irlandés? ¿Por qué existe una presión tan intensa para vender?
El meollo del problema es el precio de las acciones de la empresa, que se ha debilitado a pesar del repunte general del mercado el año pasado.
Las acciones de Ires cayeron desde unos 2 euros a finales de 2019 hasta un mínimo histórico de 0,87 euros en octubre de 2023.
A pesar de un salto en las últimas semanas hasta 1,13 euros en el momento de escribir este artículo, los analistas dicen que el precio de las acciones de la compañía sigue muy por debajo del valor de sus activos. Se componen principalmente de 3.700 apartamentos de alquiler, casi todos ellos situados en Dublín.
El bajo rendimiento del precio de las acciones está en el centro de la disputa con Vision; en pocas palabras, Vision cree que los inversores podrían obtener más dinero si Ires vendiera sus activos y devolviera el dinero recaudado en los acuerdos a los accionistas.
Entonces, ¿por qué el precio de las acciones de IRIS está rezagado?
Esto ha sido cubierto antes. la revista Anteriormente – En resumen, el aumento de los tipos de interés suele ser una mala noticia para las empresas inmobiliarias.
Encarecen los préstamos, dificultan la compra de propiedades y reducen su valor.
Esto sucedió en Iris, lo que obligó a la empresa a amortizar el valor de sus activos. La dirección se apresuró a señalar que las empresas inmobiliarias europeas en general estaban teniendo un mal año en un contexto de aumento de los tipos de interés.
Este es probablemente el principal problema que afecta al precio de las acciones. Pero los inversores, incluido Vision, también han destacado una serie de otros problemas.
Estos incluyen el hecho de que Iris tardó en responder al aumento de las tasas de interés, o se demoró en conseguir una nueva línea de crédito de 275 millones de euros o vender activos para evitar infringir las normas crediticias.
En ambos casos, los inversores dijeron que la lenta respuesta de Iris llevó a que la empresa consiguiera menos acuerdos.
Vision también afirma que el estatus de Ires como empresa pública en la relativamente pequeña bolsa de valores irlandesa limita su capacidad para recaudar nuevos fondos y encontrar nuevos inversores, añadiendo presión a la baja sobre el precio de sus acciones.
Por su parte, Ires ha rechazado casi todas las afirmaciones de Vision e insistió en que la empresa va por el camino correcto tal como está.
Puntos de vista contrastantes han mantenido a las dos partes en desacuerdo durante meses: Vision presiona para un cambio o venta de la empresa e Iris se resiste.
Dado que Vision posee solo el 5% de las acciones, sería relativamente fácil ignorar sus llamadas de forma aislada.
Pero hay pruebas de un importante descontento entre los inversores de Iris.
Brian Fagan, director financiero de la empresa, y Margaret Sweeney, directora ejecutiva, mantuvieron sus puestos por poco en la asamblea general anual de la empresa en junio, y alrededor del 40% de los inversores se opusieron a su reelección para la junta directiva.
Si bien Vision estuvo relativamente tranquila durante unos meses después de eso, la convocatoria de diciembre para una revisión estratégica brinda a los inversores otra oportunidad de decidir sobre el futuro de Ires.
El 23 de febrero, Iris publicará los resultados del año completo, después de lo cual dijo que comenzaría su propia revisión estratégica. La directora ejecutiva Margaret Sweeney dejará su cargo en abril y aún no se ha elegido a su sucesor.
Pero antes de todo eso, los inversores podrán decidir sobre el plan de Vision en la asamblea general de emergencia prevista para el 16 de febrero. La reunión dará a los inversores la oportunidad de votar sobre quién tiene razón sobre qué hacer con Ires: gestión o visión.
Por lo tanto, la votación también podría decidir qué hacer con 3.700 pisos en Dublín.
A pesar de ser el mayor propietario privado de Irlanda y una empresa que genera aproximadamente 6 millones de euros en ingresos por alquiler al mes, la decisión correcta no está nada clara.
