La crisis financiera de 2008 arrojó una larga sombra sobre el mercado inmobiliario de Irlanda. Fueron necesarios muchos años de recuperación económica para que la producción de viviendas volviera a su nivel actual de aproximadamente 33.000 unidades por año.
El gran éxito de la economía desde 2013 en realidad está contribuyendo a la actual escasez de vivienda. La población adulta de Irlanda ha aumentado en una octava parte desde entonces, en comparación con un aumento del 2 por ciento en toda la UE. Proporcionar viviendas para un aumento tan grande de la población es un desafío importante, a una escala que no enfrenta el resto de la UE.
Al mismo tiempo, algunos efectos heredados de la recesión continúan afectando el financiamiento tanto para la construcción como para la compra de viviendas.
Antes del colapso financiero, el sector de la construcción de Irlanda era en gran medida resistente y muchas pequeñas empresas constructoras aumentaban rápidamente su producción para satisfacer la creciente demanda. Una vez terminada una casa, el contratista normalmente podía pedir prestado a los bancos para iniciar cuatro o cinco más, aumentando así rápidamente la producción.
La financiación no es el único obstáculo para ampliar la oferta de vivienda. La escasez de trabajadores cualificados de la construcción es otro gran problema
Sin embargo, como descubrieron los bancos, estos préstamos sin garantía a empresas constructoras eran riesgosos. Cuando se produjo la quiebra y los constructores no pudieron pagar a los bancos, los propios bancos se hundieron.
Hoy, como resultado de esta experiencia, el panorama financiero para los constructores ha cambiado por completo. El acceso al financiamiento bancario para apoyar la creciente actividad de construcción es muy limitado: ellos mismos tienen que proporcionar una gran cantidad de capital, en lugar de depender en gran medida del endeudamiento. Como resultado, dependemos de un pequeño número de empresas constructoras más grandes y bien capitalizadas para hacer gran parte del trabajo pesado. Para los pequeños constructores, requiere menos capital y, por lo tanto, es más atractivo dedicarse a renovaciones y modernizaciones de viviendas, en lugar de nuevas construcciones. Esto puede ser bueno para el cambio climático, pero plantea un problema a la hora de abordar la escasez de viviendas.
[ House price inflation accelerates amid chronic lack of supply in second-hand market, Sherry FitzGerald finds ]
Los proyectos liderados por el Estado, en los que el Estado financia el sitio y encarga a alguien que construya en él, reducen la cantidad que los constructores deben recaudar. Sin embargo, las empresas constructoras seguirán necesitando acceso a capital para conseguir grandes contratos. Además, el desarrollo de edificios residenciales hoy requiere más capital que la construcción de cuatro o seis viviendas a la vez en el pasado. Entonces, si bien la inyección de capital estatal es bienvenida, el sistema es menos ágil que hace dos décadas.
Por supuesto, la financiación no es el único obstáculo para ampliar la oferta de vivienda. La escasez de trabajadores de la construcción cualificados es otro gran problema. El sistema de planificación representa un obstáculo importante, ya que los retrasos importantes provocan un aumento de los costes. La enorme complejidad del nuevo proyecto de ley de planificación es preocupante. Hasta que la legislación no se pruebe y aplique por completo, podría exacerbar los problemas.
[ Government’s housing delivery targets are ‘too low’, says Chambers Ireland ]
Incluso cuando podamos aumentar la producción de viviendas a entre 40.000 y 50.000 unidades al año, a los posibles propietarios les puede resultar muy difícil comprarlas. Los bancos están llenos de nuestro dinero, que representa enormes ahorros acumulados durante los años de la pandemia, por lo que tienen mucho dinero para prestar. Sin embargo, habiendo aprendido del colapso financiero, sólo pueden otorgar préstamos si los hogares tienen un depósito importante e ingresos para hacer frente a los pagos. Esto puede constituir un obstáculo importante para el objetivo de ampliar la propiedad de vivienda. Aunque el sector de los hogares en general tiene grandes ahorros acumulados desde la pandemia, gran parte de este dinero pertenece a personas que ya son propietarias de sus viviendas.
El Estado ya está gastando mucho en nuevas viviendas sociales. Sin embargo, como el Estado también necesita invertir en otras infraestructuras críticas, no puede comprometerse a financiar las necesidades de vivienda de quienes ya tienen buenos ingresos.
Aprendiendo del colapso financiero, los bancos sólo pueden otorgar préstamos si los hogares tienen grandes depósitos e ingresos para pagar los pagos.
Parte del trabajo lo cubre el banco de mamá y papá. Sin embargo, existe una brecha financiera significativa, lo que significa que muchos propietarios potenciales seguirán alquilando. Además, para los jóvenes en movilidad y para los que migran, regresan o vienen a Irlanda por primera vez, comprar una vivienda no es una opción adecuada a corto plazo. Necesitamos una buena oferta de viviendas para alquilar, así como de viviendas para comprar.
[ ‘Massive increase’ in housing output required to solve crisis, says Chambers Ireland ]
Pero el sistema regulatorio actual va en contra del aumento de la oferta de nuevas viviendas de alquiler. Si bien parecía una buena idea limitar los aumentos de alquiler para los inquilinos existentes, el efecto es expulsar a aquellos que podrían invertir en nueva oferta. El resultado es que, si bien los inquilinos existentes están protegidos, quienes buscan vivienda se enfrentan a una grave escasez de alojamiento y los alquileres son excepcionales.
Es necesario proteger a los inquilinos del comportamiento abusivo de los propietarios y brindarles seguridad de tenencia. Sin embargo, el actual sistema de regulación de alquileres sofoca la expansión de la oferta de alquiler, lo que en última instancia conducirá a alquileres más bajos.
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