Los precios de las viviendas en marzo fueron un 3,9 por ciento más altos que en los mismos meses del año pasado, según últimos números de la Oficina Central de Estadística (CSO), pero las cifras mensuales muestran que los precios han caído durante tres meses consecutivos. Si bien las disminuciones son pequeñas (los precios han caído menos del 1 por ciento desde diciembre), son suficientes para reducir la tasa anual de aumento, que estuvo cerca del 8 por ciento en diciembre pasado.
con Cifras Eurostat Los precios en toda la UE muestran una caída trimestral en los últimos tres meses del año pasado por primera vez desde 2015, ya que las tasas de interés más altas y la crisis del costo de vida pasan factura, con caídas lo suficientemente grandes en algunos países. tendencia a que los precios de las casas bajen significativamente? ¿O la escasez subyacente de suministro seguirá impidiéndolo?
Números:
Los precios de la vivienda en Irlanda han aumentado constantemente desde mediados de la última década, volviendo a los altos niveles alcanzados antes de la crisis financiera, aunque los patrones son diferentes para los distintos tipos de viviendas. En promedio, el índice nacional de precios es un 1,6 % más alto que su máximo de 2007: los precios de Dublín siguen siendo un 8,7 % más bajos que en 2007, mientras que los precios en el resto de Irlanda son un 2,1 % más altos. Los precios de las propiedades a nivel nacional han subido un 126,6 % desde su nivel más bajo a principios de 2013, y el precio medio (mediano) nacional es ahora de 310.000 €.
¿Qué significan estas tendencias? El análisis de ESRI de las tendencias a largo plazo muestra que los precios de la vivienda se sobrevaluaron masivamente en el período previo a la crisis financiera y luego colapsaron por debajo de un valor que podría justificarse por la actividad y los ingresos en la economía irlandesa. Después de la fiebre posterior a la COVID-19, los precios se inflan nuevamente: aproximadamente un 7 por ciento a fines de 2021, calcula ESRI, y los aumentos en 2022 impulsarán ese número.
En este contexto, dice el profesor de investigación de ESRI Kieran McQueen, la reciente caída de los precios no es sorprendente, especialmente en el contexto de tasas de interés más altas que seguramente tendrán algún efecto sobre la demanda.
Sin embargo, cree que hay dos factores que respaldan los precios que significan que no hay una caída significativa. El primero es una economía y un mercado laboral sólidos, con una tasa de desempleo que recientemente cayó por debajo del 4 por ciento por primera vez desde que se tiene memoria.
El segundo es la persistente escasez de oferta de vivienda. ESRI estimó anteriormente que entre 30 000 y 35 000 hogares al año tendrían que conectarse para satisfacer la demanda; a medida que aumentan las proyecciones de población, McQueen dice que el instituto aumentará esa estimación más adelante este año en el trabajo que realiza para el Departamento de Vivienda. Se cree que esta falta de oferta estructural pondrá un piso en los precios.
Casas Nuevas vs. Casas Usadas:
El mensaje principal de los números son las diferentes tendencias en los mercados nuevos y usados. Durante el primer trimestre de este año, los precios de las viviendas nuevas fueron un 11,1 por ciento más altos que en el mismo período del año pasado, mientras que el número de viviendas existentes fue del 3,5 por ciento.
Los precios generales de los bienes raíces cayeron un 0,8 por ciento en el primer trimestre, en comparación con el trimestre anterior, pero el economista de Goodbody, Dermot O’Leary, señaló en una nota de investigación sobre las cifras que los precios en el mercado de segunda mano cayeron un 1,6 por ciento en el primer trimestre. En forma trimestral, mientras que para las viviendas nuevas hubo un alza de 2.3 por ciento.
O’Leary dice que los crecientes costos de construcción están elevando los precios de las casas nuevas, mientras que los incentivos gubernamentales respaldan la demanda. En este momento, en esta parte del mercado, los precios siguen subiendo a pesar de que las tasas de interés son más altas y los niveles de actividad se mantienen fuertes. Las ventas de casas nuevas en marzo fueron un 12 por ciento más altas que el año anterior, aunque se redujeron en el propio Dublín, presumiblemente debido a la escasez de suministros.
En el mercado de segunda mano, los niveles de actividad disminuyeron ligeramente respecto al año anterior, según la Oficina Central de Estadística. La falta de inventario en el mercado es un problema importante, según Marian Finnegan, directora general de Sherry Fitzgerald Estate Agents. Ella dice que los agentes ven suficiente demanda de acciones en el mercado y que no ve una disminución general en los niveles de precios. Ella dice que el mercado se está «reteniendo» y enfrenta un período importante con un regreso a un patrón de ventas más estacional después de la carrera posterior a Covid en el mercado que vio ventas en 2022. Sin embargo, los niveles de inventario se mantuvieron bajos en todo el mercado, con algunas ventas por los inversores del sector, sin embargo, aún no está claro el aumento adicional significativo de las ventas que algunos propietarios esperaban tras el fin de la prohibición de desalojo.
línea de fondo:
Muchos mercados inmobiliarios europeos e internacionales están sufriendo el aumento de las tasas de interés desde los niveles muy bajos en los que han estado durante muchos años. En Suecia, por ejemplo, los precios se han duplicado en el último año. Con la gran mayoría de los prestatarios en préstamos de tasa variable, ha sido uno de los mercados europeos que más ha sufrido. En Europa, Eurostat anunció recientemente su primera caída de precios trimestral desde 2015, una caída del 1,5 por ciento en los últimos tres meses de 2022 en comparación con el trimestre anterior. Los mayores descensos se produjeron en Dinamarca, con un descenso del 6,5 por ciento, y Alemania, con un descenso del 5 por ciento. Se ha agotado casi una década de impulso alcista en los precios de la vivienda. Los meteorólogos no están seguros de si esto es principalmente un reflejo de los picos observados durante el Covid-19, o algo que podría desarrollarse aún más a medida que aumentan las tasas de interés. El Fondo Monetario Internacional advirtió sobre el riesgo de caídas «descontroladas» en los precios de la vivienda en Europa, a medida que aumentan las tasas de interés y los bancos ajustan el crédito.
Más allá de eso, es una historia similar en la que los costos de endeudamiento más altos conducen a grandes pérdidas. En algunas ciudades de Australia, por ejemplo, en particular Sydney, los precios de la vivienda han subido y bajado en medio de una corrección importante bajo el peso de las tasas de interés en aumento. Están surgiendo tendencias similares en Nueva Zelanda, donde Auckland se encuentra en medio de una importante corrección.
¿Qué pasa con Irlanda? Después de un tiempo, cuando todos los factores principales estaban elevando los precios de las viviendas (falta de oferta y una fuerte demanda impulsada por las bajas tasas de interés), el panorama ahora es más variado. El fuerte crecimiento de la economía y el bajo desempleo deberían continuar brindando apoyo, así como la continua escasez de suministro. Pero a medida que las subidas de tipos de interés sigan superándose, la asequibilidad se verá afectada.
Según McEwen, podríamos estar en un período en el que no suceda mucho con los precios con «turbulencia» en el mercado. Las principales métricas a observar serán los niveles de ventas y si los préstamos hipotecarios de los bancos son estables. Por supuesto, cualquier impacto adicional en la economía también podría tener un impacto negativo, pero en este momento parece que Irlanda está pasando por un período de desaceleración del crecimiento internacional. Un factor de riesgo es que la inflación europea siga siendo alta y que aumenten más de lo esperado los tipos de interés del Banco Central Europeo.
No sería sorprendente ver más caídas de mes a mes en los precios de la vivienda y tal vez los precios comiencen a caer año tras año a medida que se desata el repunte posterior a Covid. El largo repunte de los precios ha terminado, incluso si la dinámica del mercado irlandés y la posición financiera más fuerte de los hogares parecen dispuestos a brindar algún apoyo a los precios y evitar un nuevo colapso. ¿Vamos a ver algo de estabilidad ahora en un mercado que ha actuado como una montaña rusa durante tantos años?
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