No hay duda de que 2021 será un año destacado en lo que respecta al aumento de los precios de las propiedades.
Aunque las cifras oficiales llegaron a octubre a finales de año, la inflación anual de precios se situó en un nivel muy elevado del 13,5%.
Fue la tasa más alta de aumento del precio de la propiedad en seis años, una época del año en la que las ganancias de precios generalmente comienzan a disminuir.
La mayoría de los analistas ahora están de acuerdo en que es probable que la inflación de precios durante todo el año supere el 10%, y Davey actualizó su pronóstico a un crecimiento del 13% en 2021.
¿Quién hubiera predicho que estaríamos en este escenario cuando la epidemia se propague?
Ciertamente no profesionales. La mayoría de nosotros estuvimos de acuerdo en que buscaríamos resultados para precios inmobiliarios superiores al 10% en marzo de 2020.
Y no estaban solos entre sus pares internacionales.
La mayoría de los analistas esperaban que los principales mercados inmobiliarios mundiales experimentaran recesiones de diversos grados solo para demostrar que estaban equivocados con el aumento de los precios a un ritmo tan rápido.
Discrepancia de visualización
Aunque hay muchos factores que influyen en los precios inmobiliarios, el único factor importante aquí es el aparente desajuste entre la oferta y la demanda.
La oferta ha mejorado durante el año desde su mínimo de 2020, cuando los posibles vendedores de viviendas decidieron detener la pandemia y poner sus propiedades en el mercado.
Sin embargo, a finales de año, había indicios de que la oferta había vuelto a mínimos históricos en casi todas las partes del país, con excepción de la capital.
de acuerdo a Informe del sitio web de la propiedad daft.ie Publicado esta semana, el número total de propiedades disponibles para la compra en línea el 1 de diciembre fue menos de 11,500.
Esto fue cerca de la mitad del promedio anterior a Covid de 22,500 en 2019.
El profesor del Trinity College, Ronan Lyons, autor de los informes daft.ie, señaló que «en comparación con principios de 2010, cuando había más de 50.000 casas a la venta en todo el país, este es un mercado completamente diferente».
Sin embargo, el Instituto de Tasadores y Subastas Profesionales (IPAV) cree que la escasez puede no ser tan dramática como sugieren las cifras.
Ella dice que sus agentes han informado de un suministro constante de acciones en el mercado, especialmente a medida que el año llega a su fin, pero no las anuncian en los portales inmobiliarios.
“Hay menos necesidad de esto porque los agentes han aprobado compradores hipotecarios y en efectivo en sus libros para las propiedades que salen al mercado”, explicó Pat Davitt, director ejecutivo de IPAV.
Se espera más el próximo año.
“En el mercado actual, los vendedores saben que pueden vender sus casas sin tener que esperar a aquellos que no han sido evaluados como ‘listos para usar’ por los agentes y algunos pueden no tener la intención de comprar, pero pueden estar buscando en el mercado», dijo. adicional.
Quizás los vendedores puedan permitirse ese lujo en un entorno en el que la pandemia los ha puesto en el asiento del conductor.
Pero no es probable que sea así para siempre.
Lo único que funciona a favor del vendedor en este momento es la escasez de viviendas nuevas que deben construirse para satisfacer la demanda.
Las casas nuevas están de nuevo en camino
Existen diversas estimaciones sobre el número de viviendas que deben construirse cada año para satisfacer la demanda de Irlanda.
El banco central le ha suministrado unas 35.000 unidades al año durante las próximas décadas, aunque algunos analistas creen que es probable. mucho más alto que eso cuando se tienen en cuenta diferentes tipos de tenencia: propietario ocupante, segmento de alquiler privado y segmentos de vivienda social.
Actualmente superamos aproximadamente las 20.000 unidades cada año.
Si bien todavía está bastante lejos de donde debería estar, no es un mal resultado en el contexto de los prolongados cierres de construcción inducidos por la pandemia este año y el pasado.
Sin embargo, aunque la construcción de nuevas viviendas está de nuevo en marcha, el mercado sigue dependiendo en gran medida de la oferta de viviendas existentes, al parecer, y los nuevos edificios no figuran de forma destacada en las cifras de transacciones.
En el año hasta octubre, por ejemplo, más del 85% de todas las transacciones de vivienda se realizaron en viviendas existentes, según Brokers Ireland.
O la escasez de casas nuevas es demasiado grande o las casas nuevas están fuera del alcance de muchos compradores, en particular los que compran por primera vez, que pueden beneficiarse del programa Ayuda para comprar si compran una casa de nueva construcción.
El rostro envejecido de Júpiter por primera vez
Dada la falta de oferta y el rápido ritmo de las subidas de precios, tal vez no sea sorprendente que la edad promedio a la que las personas compran su primera vivienda se retrase en la vida.
ese análisis de mercado Una encuesta realizada por la Asociación de Bancos y Pagos en Irlanda en los últimos meses concluyó que poco más de una cuarta parte de los compradores de vivienda por primera vez tenían 30 años o menos el año pasado.
Eso se redujo a la mitad en 2004, cuando seis de cada diez propietarios de vivienda por primera vez estaban en ese grupo de edad.
Aunque tienen una edad avanzada, cuando los medios lo permiten, dependen cada vez más de la ayuda de los padres para ascender en la escala de la propiedad.
El banco de mamá y papá está siendo examinado
Un problema que ha surgido generalmente este año ha sido hasta qué punto los compradores de vivienda de todo tipo reciben ayuda de la familia para realizar sus compras.
así llamado El banco de mamá y papá Apareció en los titulares después de que la Ley de Finanzas contuviera una medida para cambiar el tratamiento fiscal de dichos préstamos y transferencias.
Aunque la medida finalmente se retiró, destacó el alcance de esta práctica y el impacto que podría tener sobre la inflación de los precios de las propiedades.
Según el corredor hipotecario Michael Dowling, no hay duda de que está impulsando las subidas de precios.
“Si tienes 3 o 4 personas que pujan por la misma casa a 400.000 o 500.000 €, y uno puede sacar 50.000 € del sombrero para marcar la diferencia, eso afectará los precios”, dijo.
Y los préstamos son cada vez más grandes.
Durante sus tres décadas en el negocio, dijo que ha visto que la contribución de los padres oscilaba entre 10.000 y 30.000 euros y entre 50.000 y 60.000 euros.
«No me sorprendería de 100.000 euros», dijo Dowling.
En una época de escasez de viviendas, aquellos que pueden aumentar su oferta por una propiedad con el efectivo de los padres seguramente obtendrán las llaves de la casa o el apartamento al final del día.
Aquellos que no tienen restricciones sobre préstamos hipotecarios.
¿Deben cambiarse o eliminarse los tapones?
El banco central está llevando a cabo una importante revisión del mismo. Reglas de préstamos hipotecarios Con resultados esperados el próximo año.
Actualmente se ofrece un máximo de 3,5 veces los ingresos o ingresos combinados de los solicitantes, y se entiende que se ha ejercido mucha presión como parte de una consulta pública para cambiar este requisito, permitiendo cierto margen de maniobra para los solicitantes de bajos ingresos en particular. .
Según un informe del Irish Times de las últimas semanas, los posibles compradores de vivienda que ganen menos de 60.000 euros pueden estar sujetos a un límite de hasta 4,5 veces los ingresos cuando se complete la revisión.
Hay sugerencias alternativas, como una de Brokers Ireland que pide cambiar la relación préstamo-ingresos de un multiplicador del salario bruto a un porcentaje de la renta neta disponible.
mercado hipotecario
2021 fue un año de cambios radicales en Banca irlandesa Con al menos dos prestamistas anunciando su intención de abandonar el mercado aquí.
Si bien se informó ampliamente sobre la inminente salida de Ulster Bank, KBC llegó como un rayo de la nada.
Y si bien eso podría indicar una desaceleración en el mercado hipotecario, se encontró con algunas ofertas sorprendentemente decentes, impulsadas principalmente por prestamistas no tradicionales.
Avant también continuó avanzando en el mercado con una tasa fija de menos del 2% introducida en el otoño de 2020.
La competencia se intensificó con el lanzamiento de la primera hipoteca a tipo fijo a 30 años del mercado con tipos a partir del 2,85%.
Finance Ireland ha ofrecido tasas fijas hasta por 25 años con tasas a partir del 2,65%.
Si bien son ligeramente más caras que las tasas ofrecidas en hipotecas de tasa fija a corto plazo, pueden ser muy atractivas en el contexto del entorno inflacionario actual con los bancos centrales del Reino Unido ya subiendo las tasas de interés y la Reserva Federal de los EE. UU. Indica tres aumentos de tasas en 2022.
Por otro lado, hemos tenido un entorno de precios bajos en Europa durante la mayor parte de la última década, y el Banco Central Europeo ha indicado que no tiene prisa por subir los tipos de interés en respuesta a un entorno inflacionario que considera «temporal».
Brokers Ireland cree que esto es una paradoja para los jóvenes que intentan hacerse un hueco en el mercado inmobiliario en el mercado actual.
“Es una tragedia y tan malo desde el punto de vista de la cohesión social que las generaciones más jóvenes y de ingresos medios no pueden ser propietarias de una casa en un momento en que ha habido turbulencias positivas en el mercado hipotecario con tasas de interés históricamente bajas, incluso si ese es el caso, «, Dijo Rachel McGovern, directora de servicios financieros. En Brokers Ireland, está por delante del promedio de la eurozona y tiene la capacidad, por primera vez, de fijar estas tasas por períodos fijos de hasta 30 años».
«Solo se sumará a la tragedia de la situación si estas bajas tarifas ya no son una característica del mercado para cuando la oferta se cierre para satisfacer la demanda», agregó.
El próximo año
Con un pronóstico inicial de inflación de los precios inmobiliarios de alrededor del 5% el próximo año, los analistas están comenzando a revisar estas expectativas alcistas a la luz de las últimas cifras.
Pero hasta ahora no se parecen en nada a lo que vimos en 2021.
Sin embargo, es probable que persistan los problemas que han afectado en gran medida al mercado.
Si bien la oferta de viviendas nuevas se pondrá al día durante muchos años, la posible ausencia de paradas en el sector de la construcción haría que el número de terminaciones supere el resultado mejor de lo esperado del próximo año para 2020/21.
«Covid-19 ha sacudido el mercado de la vivienda en Irlanda, eso es seguro», dijo Ronan Lyons.
Concluyó: «Si bien la oferta parece mejorar en los próximos años, aliviando la presión en el mercado, sin duda veremos más señales de un sistema bajo presión antes de que las cosas cambien».
Y el entorno de las tasas de interés podría plantear más desafíos, no solo para los compradores, sino para los titulares de hipotecas en general, si no en 2022, probablemente en años posteriores.
Solo otro factor que juega en la tormenta perfecta de oferta débil y demanda en aumento, una tormenta que no muestra signos de disminuir en el futuro cercano.