En una época de aumento de los alquileres y falta de oferta, cualquier cosa que proteja los derechos de los inquilinos suele ser algo bueno.
Tal vez en particular, como muestran las cifras recientes de ESRI, cada vez más jóvenes están dispuestos a alquilar durante períodos más largos de sus vidas, y es probable que uno de cada tres de 35 a 44 años sea propietario de una casa cuando se jubile.
Por lo tanto, la introducción de arrendamientos a largo plazo el mes pasado, similar a los que disfruta el resto de Europa, fue bien recibida por muchos, ya que se supone que permitirá a los inquilinos una mayor permanencia.
Sin embargo, puede interrumpir a los inquilinos de formas inesperadas.
Reglamento
Hasta la introducción de las nuevas regulaciones el 11 de junio, los propietarios tenían derecho a rescindir el contrato de arrendamiento cada seis años por cualquier motivo, según lo que se conoce como contrato de arrendamiento de la Parte 4. Si el contrato de arrendamiento no se rescinde, continuará por otros seis años ( Parte 4 otra).
Ahora, sin embargo, esta flexibilidad se ha eliminado para los propietarios, porque una vez que hayan pasado seis meses, la única forma en que podrán rescindir el contrato de arrendamiento será por las razones establecidas en la Ley de Arrendamientos Residenciales de 2004.
Estos incluyen: el incumplimiento de la obligación por parte del arrendatario. el inquilino no paga el alquiler; la vivienda ya no es adecuada; El propietario tiene la intención de vender la propiedad; El arrendador quiere el inmueble para un familiar; El propietario tiene la intención de renovar o renovar significativamente la propiedad; o que el propietario pretenda cambiar su uso.
Por lo tanto, una vez que un inquilino ha estado en una propiedad durante seis meses o más, tiene derecho a permanecer en ella durante el tiempo que desee. Esto está sujeto a que el inquilino pague el alquiler/mantenimiento de la propiedad, etc.
Las nuevas reglas solo se aplican a los alquileres creados después del 11 de junio de 2022 y, por lo tanto, no se aplicarán a los anteriores a esa fecha, por ahora. Se espera que el nuevo sistema se aplique a todos los alquileres para 2028.
la respuesta
La clave para la efectividad de las nuevas reglas será cómo los propietarios respondan a ellas. Una ola de cargas regulatorias e impositivas ya significa que un número cada vez mayor de propietarios está vendiendo, lo que significa que las acciones de alquiler se están convirtiendo en acciones de propietarios-ocupantes. Buenas noticias para los compradores de vivienda, pero no tanto para los inquilinos.
Cifras recientes de Sherry Fitzgerald, por ejemplo, muestran que en el segundo trimestre de este año, más de un tercio (37 por ciento) de los vendedores que vendían casas usadas eran inversionistas, uno de los porcentajes más altos registrados desde que Sherry Fitzgerald Research comenzó a rastrear en 2003. .
Entonces, una preocupación es que los cambios puedan actuar como un incentivo adicional para una gran cantidad de pequeños propietarios que ya están abandonando el mercado.
Margaret McCormick, de la Asociación Irlandesa de Propietarios, dice que las nuevas reglas tendrán un «efecto perjudicial significativo» en el sector.
“Creo que la intervención en el mercado, en lugar de mejorar la seguridad de los inquilinos, conducirá a menos viviendas para los inquilinos”, dice.
No son necesariamente las reglas per se; Es la medida del cambio en el sector.
“El problema es que la legislación está cambiando a un ritmo tan rápido que no hay confianza ni estabilidad en el mercado”, dice. “Creo que los dueños están muy preocupados por toda la legislación del sector, y los cambios consistentes y constantes”.
Ella sugiere que un mejor enfoque podría haber sido permitir varios tipos diferentes de rentas, en lugar de un enfoque general ilimitado.
“Los derechos de los inquilinos están aumentando todo el tiempo, y las obligaciones de los propietarios están aumentando”, dice, y señala que los alquileres a largo plazo en otros países tienden a ser de reparación automática. Pero en Irlanda, el arrendador será responsable de mantener la propiedad durante la vigencia del contrato de arrendamiento.
Otra preocupación es cómo las reglas pueden afectar la selección de inquilinos.
Como señala McCormick, «los propietarios deben saber que pueden recuperar su propiedad».
Entonces, si un propietario tuviera la opción de alquilarle a alguien en Irlanda con un contrato de trabajo a corto plazo, o quizás a más largo plazo, ¿a quién elegiría? ¿O el arrendador estará dispuesto a alquilarle a un grupo de jóvenes profesionales, sabiendo que los inquilinos aún pueden entregar pero el alquiler se mantendrá, tal vez durante décadas?
Los inquilinos necesitan protección; Pero también necesitan acceso a los hogares, por lo que la implementación de las nuevas reglas debe monitorearse cuidadosamente para garantizar que no haya consecuencias perjudiciales al hacer que el mercado de alquiler ya sea difícil.