¿Qué deben hacer los clientes del rastreador de hipotecas? – Los tiempos irlandeses

Bienvenidos a este primer boletín informativo de finanzas del consumidor, «On The Money», para el nuevo año.

Cumplir con su tasa hipotecaria ha sido un mantra para una generación de compradores de vivienda irlandeses. Aquellos que tuvieron la suerte de tener un rastreador en los sofocantes días de los tigres celtas observaron con envidia cómo las tasas de interés europeas cayeron a mínimos históricos tras la crisis financiera.

Ahora es sorprendente pensar que los rastreadores han sido una característica del mercado de préstamos hipotecarios irlandés solo durante menos de siete años. Catorce años después de que estos préstamos fueran eliminados rápidamente por bancos con problemas de liquidez, todavía representan un poco más de un tercio de todos los préstamos en residencias privadas de primer nivel; en otras palabras, casas familiares, versus propiedades de inversión.

Los intentos bien documentados de los bancos, estancados con préstamos comercializados diligentemente hace poco tiempo pero ahora con pérdidas inminentes, para engañar y engañar a las personas para que no alcancen tales tasas ha demostrado ser una operación costosa en términos de reputación y daños. Por maltrato a clientes y registro de infracciones del Banco Central. Dada la escala del escándalo, está claro que fue un problema sistémico para los bancos y una indicación de lo mal que valoraron estos préstamos y lo arrogantes que eran en la forma en que veían las relaciones con sus clientes.

Los informes y comentarios sobre el escándalo han reforzado para muchos la idea de que deben conservar sus préstamos rastreados a toda costa. ¿Pero ha cambiado la marea ahora?

Con el Banco Central Europeo aumentando las tasas de interés desde el verano pasado por primera vez en 11 años, estamos comenzando a ver una cantidad de asesores financieros que abogan por que los clientes de hipotecas rastreadoras consideren si deberían alejarse de esas tasas para otras tarifas fijas. Tasas hipotecarias disponibles en el mercado.

Fue un poco como un choque cultural para las 243.500 personas que estaban acostumbradas a no tener que evaluar su situación hipotecaria durante más de 15 años, sabiendo que conocían la mejor oferta disponible en el mercado.

Esto no se ve ayudado por un uso rápido y suelto de números para hacer el caso.

Esta semana se dijo El plazo medio restante de una hipoteca irlandesa es de 15 años con un saldo pendiente medio de 132 000 € y continúa asegurando a los clientes de Tracker Loan que pueden ahorrar más de 5500 € cambiando ahora a la mejor tasa fija del mercado. Estos son números del banco central, por lo que no son incorrectos per se, pero no son realmente relevantes para los rastreadores de hipotecas que se enfrentan a costos hipotecarios que aumentan exponencialmente.

Las cifras disponibles del Banco Central muestran que, a partir del pasado mes de septiembre, el saldo vivo medio de un préstamo de rastreador irlandés en una vivienda familiar era de poco menos de 81.500 €.

Y dado que las hipotecas rastreadoras se eliminaron gradualmente hace más de 14 años (los últimos productos se retiraron en octubre de 2008), es ciertamente cierto que el plazo promedio de vencimiento de las hipotecas rastreadoras es inferior a 15 años. Todo esto afecta a los números.

El cálculo del reverso del sobre muestra que, incluso con 15 años restantes de su préstamo y utilizando la mejor tasa fija citada en el estudio a principios de esta semana en 3.17 por ciento, el cliente hipotecario promedio ahorraría un poco más de € 3,300. Si se asume un plazo restante medio más realista de estos préstamos de 13 años, esa cifra se reduce ligeramente a poco más de 2.800 €.

Esto es antes de los gastos legales y de valoración incurridos en la transmisión, que pueden ascender a 1.500 € o más. Entonces sí, los ahorros son posibles pero mucho más modestos.

Para aquellos con márgenes de seguimiento bajos -y hay muchos- cualquier ahorro hasta ahora desaparece.

Sí, las tasas de interés del BCE seguramente aumentarán aún más, al igual que las tasas fijas y flotantes de los bancos irlandeses. Los prestamistas aquí han mantenido las tasas de interés en gran medida estables a pesar de los aumentos en toda la UE, algo que pueden pagar porque ahora reciben intereses sobre las grandes sumas que depositan en el BCE en comparación con la primera mitad del año pasado cuando se les cobraba una tarifa. Honor.

Pero esto no durará para siempre y la apuesta es que los precios fijos y variables subirán en 2023.

También vale la pena señalar que la tasa líder en el mercado mencionada en una cuenta de ahorros es una tasa de cuatro años, después de lo cual los propietarios pasarán a tasas de interés fijas o variables que pueden volver a ser más altas. Ciertamente no podrán volver a su rastreador.

Entonces, ¿vale la pena renunciar a su rastreador? No hay una respuesta de «talla única». Depende de cuánto debe, la tasa de interés que está pagando actualmente, las tasas alternativas disponibles en el momento en que considera la emisión, el plazo restante del préstamo y la dirección futura de las tasas de interés. Todos necesitarán hacer los números por sí mismos, y se recomienda consultar a un asesor hipotecario profesional como parte de eso, ya que un préstamo hipotecario es generalmente el compromiso financiero más grande para cualquier propietario.

También necesitarán hacer su propia evaluación de la dirección futura de las tasas de interés. La única información que agregaría es que antes de la crisis financiera de 2008, el Banco Central Europeo estaba más del 3 por ciento por debajo de esta tasa, aumentando al 4,75 por ciento durante un breve período. Esto no significa que definitivamente volverán a esos niveles, pero las señales del Banco Central Europeo sugieren que es muy probable que al menos el nivel del 3 por ciento se alcance en la primera mitad de este año.

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