El colapso y la quiebra de WeWork en Estados Unidos el martes y las especulaciones sobre su futuro en las últimas semanas se han sumado a una sensación ya palpable de inquietud en el mercado de oficinas de Dublín.
La empresa de coworking, uno de los inquilinos individuales más grandes de la ciudad, se acogió al Capítulo 11 del Código de Quiebras de EE. UU. y comenzó un proceso ampliamente comparable a nuestro proceso de examen, lo que le permitió continuar operando mientras negociaba los términos de pago con sus acreedores.
También es probable que rechace más de 60 arrendamientos en Estados Unidos, informó Bloomberg el martes, y utilice los procedimientos judiciales del Capítulo 11 para renegociar otros.
Fuentes del mercado estimaron la huella total de WeWork en Dublín en aproximadamente 37.000 metros cuadrados (398.264,69 millones de pies cuadrados) en cuatro ubicaciones.
Dejando de lado el proyecto Hines Central Plaza (antiguo banco central) en Dame Street, donde estaba previsto que ocupara 11.148 metros cuadrados (120.000 pies cuadrados) en siete pisos, WeWork ocupa 9.920 metros cuadrados (100.000 pies cuadrados) en el edificio Dublin Landings 2 en Docklands, cuyo propietario es un fondo surcoreano.
También ocupa un espacio de 4.700 metros cuadrados (50.590 pies cuadrados) en 5 Harcourt Road, propiedad de la firma de inversión inmobiliaria REInvest Asset Management SA, con sede en Luxemburgo, y tiene una gran presencia en la Bolsa de Charlemont, cerca del Gran Canal, la mayor parte de la cual está arrendado a Amazon.
El propietario de WeWork en el desarrollo Dublin 2 es el fondo surcoreano Vestas Management, que adquirió el edificio al grupo Marlet de Pat Crean en 2019 por 145 millones de euros.
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Por último, la compañía americana también está presente en Iveagh Court, desarrollado por McGarrell Reilly, situado en Harcourt Road en Dublin 2.
El parque total de oficinas disponible en Dublín asciende actualmente a unos 4,3 millones de metros cuadrados, de los cuales alrededor de 537.500 metros cuadrados, o el 12,5 por ciento, están vacíos, según John McCartney, director y jefe de investigación de BNP Paribas Real Estate.
En el peor de los casos, donde un inquilino hipotético del tamaño de WeWork se declara en quiebra y tiene la intención de desalojar sus contratos de arrendamiento, agregar 37.000 metros cuadrados de espacio vacante al mercado haría una «diferencia material», dijo McCartney. Este es especialmente el caso con el aumento de las tasas de desocupación y el mercado entrando en modo de corrección en los últimos meses.
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Sin embargo, WeWork no es un operador común y corriente. «Aunque él es el propietario inquilino, el espacio en realidad está ocupado por otras empresas que necesitan espacio de trabajo, por definición», dijo McCartney.
«Si las cosas empeoran y WeWork se retira, alguien seguirá ocupando el espacio, y creo que lo más probable es que esos ocupantes permanezcan en el lugar y tengan un propietario diferente».
Este fue el caso cuando WeWork entregó el espacio trasero que ocupaba en George’s Quay House (1GQ) al nuevo propietario del edificio, Corum Eurion. El fondo de inversión inmobiliario francés adquirió 1GQ, la antigua sede del Ulster Bank y ahora ocupada mayoritariamente por la Oficina de Obras Públicas, por más de 80 millones de euros en septiembre.
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Después de que WeWork devolvió el espacio, el fideicomiso llegó a un nuevo acuerdo con el ocupante, que había estado alquilando el espacio a WeWork.
Este es el modelo más probable si WeWork decide desalojar cualquiera de sus arrendamientos en D.C., aunque tal decisión probablemente sería objeto de disputas legales.
En un comunicado, una portavoz de la empresa confirmó que las ubicaciones de WeWork fuera de EE. UU. y Canadá «no son parte de este proceso».
Sin embargo, esto no parece significar que los arrendamientos de WeWork en Dublín estarán exentos de renegociación como parte de una reducción de costos más amplia. En septiembre, el director ejecutivo, David Tolley, anunció el inicio del proceso de renegociación de «prácticamente todos» los arrendamientos de WeWork a nivel mundial.
La portavoz dijo que la empresa continúa trabajando con los propietarios «para encontrar soluciones que posicionen a todas las partes para lograr un éxito sostenible», pero Irlanda y el Reino Unido siguen siendo los principales mercados de la empresa.