Los precios de la vivienda aumentaron una media de casi 30.000 € el año pasado, según las nuevas cifras que subrayan los crecientes efectos de las limitaciones de la oferta en el mercado inmobiliario.
La falta de casas nuevas impide que las casas de segunda mano salgan al mercado porque los vendedores temen no encontrar un reemplazo, advierte Pat Davitt, del Instituto de subastadores y tasadores profesionales (IPAV). “Las nubes de tormenta de la creciente inflación podrían arruinar a muchos posibles compradores”, dijo.
Un informe publicado hoy por el IPAV advierte que es probable que los precios de las propiedades se mantengan altos, con muchos condados experimentando un crecimiento porcentual de dos dígitos en los últimos seis meses para las casas adosadas de tres habitaciones.
Algunos de los crecimientos de precios más significativos se han producido fuera de Dublín.
Los datos muestran que en Clare y Wexford, el costo de una casa adosada de tres dormitorios creció un 20% el año pasado. Los condados fronterizos de Louth, Cavan, Donegal y Monaghan experimentaron un crecimiento de más del 15% para el mismo tipo de propiedades.
“Ahora estamos muy cerca de los niveles de precios de la vivienda de 2006/7”, dijo el Sr. Davitt, director ejecutivo de IPAV.
De media, los precios aumentaron 14.000 € en los últimos seis meses, según el barómetro de precios de inmuebles residenciales IPAV que mide el crecimiento en la segunda mitad de 2021.
Cuando las cifras se comparan con el mismo período en 2020, muestran que los precios de la vivienda el año pasado aumentaron a nivel nacional en un 10% en promedio. A cierre del pasado mes de diciembre, las viviendas costaban de media 294.623€, un incremento de más de 27.000€. Seis meses antes, las viviendas costaban una media de 280.629 €.
El informe mide las sumas logradas en la venta en lugar de los precios de venta anunciados para apartamentos de dos dormitorios y casas adosadas de tres y cuatro dormitorios, lo que refleja fielmente los valores actuales. Dice que los nuevos compradores se están apoyando en gran medida en los padres para obtener apoyo financiero, mientras que las familias de bajos ingresos están siendo excluidas del mercado. Un análisis de los datos muestra un gran aumento año tras año en los condados rurales. El precio de un apartamento de dos habitaciones en Mayo aumentó casi una cuarta parte (23 por ciento) el año pasado y uno de cuatro habitaciones en Monaghan aumentó un 21 por ciento en diciembre en comparación con 2020.
Mientras que partes de Dublín experimentaron un aumento significativo de los precios de las propiedades en demanda, la mayoría de los tipos de viviendas en otras partes de Leinster experimentaron aumentos de más del 10% el año pasado. Los agentes de todo el país dijeron que esto ha sido impulsado por la dinámica de trabajo cambiante y un cambio en la demanda de nuevos compradores.
Davitt dijo que la escasez de oferta y la demanda acumulada significan que el Banco Central y el Gobierno tendrán que intervenir para abordar la crisis de asequibilidad. Pidió que la tasa del IVA en las viviendas nuevas se reduzca al 5 por ciento.
“Dado que los niveles de alquiler superan el costo de pagar una hipoteca, a menudo en una medida considerable, y que Irlanda finalmente ha introducido tasas de interés fijas genuinas a largo plazo de hasta 25 y 30 años, cualquiera que desee tener su propia casa se da cuenta de que es buen sentido financiero. Este tipo de hipotecas a tipos de interés del orden del 3%, aunque muy por encima de la media de la zona del euro, van por delante.
“Sin embargo, con la escasez de oferta, el mercado actual favorece a quienes tienen ingresos más altos ya quienes tienen la suerte de contar con apoyo familiar. En algunos casos, también impide que los posibles vendedores coloquen sus propiedades en el mercado en caso de que no encuentren una vivienda adecuada, o que para cuando lo hagan, el precio que tendrían que pagar podría haber superado su presupuesto planificado.
“La oferta está mejorando, pero hasta ahora no lo suficientemente rápido. Necesitamos ver medidas que aborden los severos impedimentos de planificación, la recaudación de impuestos sobre la compra de una casa donde los titulares de hipotecas piden dinero prestado y pagan intereses sobre esos préstamos durante la vigencia de la hipoteca para cubrir los cargos iniciales del IVA”.
Dijo que las reglas de préstamos hipotecarios también deben ajustarse.
“Existe un peligro real de que, a menos que estos problemas se puedan abordar sin más demora, las nubes de tormenta de la inflación en aumento podrían arruinar a muchos posibles compradores. Si bien el BCE no pronostica un aumento de las tasas de interés para 2022, si persisten los altos niveles actuales de inflación en toda la UE, esa situación sin duda cambiará, lo que obstaculizará las ambiciones de algunos compradores pero también afectará los precios de la vivienda, que por ahora parecen continuar. una trayectoria ascendente”.
En los últimos seis meses, Wexford vio crecer los precios de las viviendas de tres y cuatro dormitorios en un 13% y un 14% respectivamente. El crecimiento de precios más lento se observó en Dublín 12. Los precios allí aumentaron menos de 1pc (0,88pc), a 570.000 €.
El Dr. Lorcan Sirr, profesor titular de planificación y desarrollo de TU Dublin, estuvo de acuerdo en que se necesitaba un cambio para abordar la crisis de asequibilidad.
“Nada de lo que he visto hasta ahora dice que va a cambiar”, dijo.
Las reglas de planificación también dificultaron que los propietarios de viviendas reduzcan el tamaño o encuentren casas a las que quisieran mudarse en pueblos rurales como Westport o Thurles, agregó, porque las reglas de densidad de planificación a menudo significan que los constructores más pequeños necesitan desarrollar más unidades de las que pueden pagar. Las pautas generalmente requieren densidades de 35 a 50 unidades por hectárea en áreas urbanas y más en áreas urbanas centrales.
Si bien el plan Vivienda para Todos del Gobierno tiene como objetivo entregar 11.500 viviendas privadas y unidades de alquiler privado este año, solo unas 7.500 unidades estarán disponibles para la compra privada porque un aumento en la vivienda social representará una parte importante de la nueva oferta este año.
“En lugares rurales donde debería ser viable que los constructores desarrollen, porque serían lo suficientemente baratos, la planificación cambia en torno a la densidad y los requisitos por acre significa que ya no pueden hacerlo”, dijo el Dr. Minimal Sirr.
“Las analogías con la agricultura industrial y la vivienda se están convirtiendo en las mismas. Tiene regulaciones cambiantes, con grandes cantidades de dinero exprimiendo a los pequeños agricultores locales, por ejemplo, por lo que el mercado de la carne queda dominado por un pequeño número de procesadores y los pequeños agricultores tienen dificultades para ganarse la vida.
“Si equipara a un pequeño agricultor con un pequeño constructor, el mercado está siendo dominado por un número menor de grandes constructores en Irlanda. Un informe de la UE de 2018 señaló que uno de los problemas de asequibilidad en Dublín era la falta de competencia”.
Las familias jóvenes no pueden cambiar y los ancianos no pueden mudarse
Las áreas alrededor de Mullingar en Co Westmeath pintan una imagen de lo que está sucediendo a nivel nacional en nuestro mercado inmobiliario.
Los precios de la vivienda se han disparado en los últimos 12 meses con más personas atraídas por la idea de vivir cerca del campo y a una distancia razonable de Dublín. Los precios de los apartamentos allí aumentaron un 16% en 2021, lo que muestra cómo la demanda de casas más pequeñas ahora se ha extendido más allá de Dublín y su cinturón de cercanías tradicional.
Los datos de mapas de CSO del último censo muestran que más de 1000 personas viven en Mullingar pero viajan todos los días a Dublín para trabajar. Es probable que esto haya cambiado drásticamente mientras tanto debido al auge del trabajo desde casa.
Como en todas partes. Sin embargo, falta oferta de viviendas, dijo Dillon Murtagh de Murtagh Brothers Auctioneers. “Las opciones para los compradores de vivienda, especialmente los que compran por primera vez, son muy limitadas. Estamos viendo muy pocas construcciones nuevas, lo que significa que hay muy poco movimiento. Esto significa que hay muy pocas personas que se muden, por lo que las parejas o familias jóvenes no pueden acceder a las casas más grandes que desean, ya que tienen más hijos. Igualmente, tenemos un problema en el otro extremo donde los jubilados que tienen hijos que han volado el golpe no pueden reducir porque no hay nada apropiado para ellos”.
Hay escasez de stock de segunda mano en el mercado.
Al oeste de Mullingar, en áreas alrededor de Mayo, Galway y Roscommon, los agentes han notado que algunos compradores están dispuestos a cambiar sus prioridades para asegurar una propiedad.
Gerry Coffey, un subastador y tasador en Williamstown, condado de Galway, ha notado un aumento en el número de personas que se mudan de las zonas urbanas para conseguir casas más baratas y, a menudo, más grandes. Algunos están felices de comprar casas que necesitan un trabajo considerable para que sean habitables.
«Recientemente vendí una casa abandonada que valoré en 25.000 € en 2020. Se vendió por 55.000 € en 2021. Probablemente no la habría regalado en 2019, pero estaban enamorados de la zona y la querían».
Dijo que los compradores sopesan los costos adicionales y las dificultades frente a beneficios como aire limpio, más espacio, poder enviar a los niños a una escuela con clases más pequeñas y la llegada de nuevos centros donde las personas pueden trabajar de forma remota desde sus bases en Dublín o la ciudad de Galway. . Sin embargo, no todos pueden obtener las propiedades que necesitan, dijo Coffey.
“Lo que me parte el corazón es cuando sabes que una pareja tiene una capacidad hipotecaria de 220.000€ y estás vendiendo la casa a 200.000€ por lo que todo el mundo espera que puedan conseguirla. Pero es difícil volver a ellos y decirles que ha subido a 225.000€, 230.000€ y 240.000€.
«Alguien que viene de Dublín se da cuenta de que puede conseguir una casa adosada de tres dormitorios aquí por 200.000 € más barata de lo que pagaría en una ciudad suburbana tradicional, por lo que está dispuesto a ir un poco más lejos que otros compradores».
Coffey y Murtagh dijeron que se necesitaban desesperadamente cambios y más suministro.
“Nuestro sistema de planificación es lento”, dijo Murtagh. “No se puede reaccionar a las tendencias que estamos viendo de manera oportuna. Si el mercado mostrara que hay demanda para 300 casas más en Mullingar, podría tomar tres o cuatro años satisfacer esa demanda. Nadie sabe dónde estará ese mercado dentro de tres o cuatro años”.