Irlanda está una vez más en la cima de la tabla de la liga en Europa en lo que respecta a las tasas de interés que pagamos en nuestros préstamos hipotecarios.
El comprador medio por primera vez aquí paga unos 200 € más al mes que sus homólogos de la zona euro en una hipoteca de tamaño similar.
Sin embargo, lo crea o no, hemos vivido una vida bastante glamorosa con nuestras deudas durante la última década más o menos.
La decisión del Banco Central Europeo de reducir la tasa base en sucesión a medida que las economías de la eurozona se recuperan del colapso económico, eventualmente a cero, ha reducido los costos de los préstamos a su nivel más bajo en años.
Las tasas de depósito se volvieron negativas, lo que significa que los bancos estaban pagando al BCE para que depositara el exceso de dinero en su servicio de un día para otro, una tarifa que los bancos comenzaron a pasar recientemente a clientes comerciales e incluso personales que tienen grandes cantidades de efectivo en sus cuentas.
Pero parece que todo esto está a punto de cambiar y el cambio podría ocurrir antes de lo que esperábamos.
la tasa sube
Las tasas de interés ya están aumentando.
El Banco de Inglaterra ha subido las tasas de interés dos veces en los últimos meses y la tasa base pasó del 0,1% al 0,5%.
Es casi seguro que la Reserva Federal de EE. UU., que recortó su tasa de referencia casi a cero al comienzo de la pandemia, comenzará a subir las tasas en su reunión de marzo y seguirá con más alzas, acercando su tasa base al 1% o más. Fin de año.
El Banco Central Europeo no puede quedarse atrás.
Aunque se ha aferrado a su insistencia más tiempo que otros en que el actual episodio de inflación es «transitorio» y terminará, parece haber habido un cambio de opinión sobre ese punto de vista en la última semana más o menos.
Hablando después de la última reunión de política a principios de este mes, la presidenta del Banco Central Europeo, Christine Lagarde, reconoció que los aumentos de precios en la eurozona estaban aumentando más rápido de lo esperado y no cerraron la puerta a un aumento de tasas este año.
Anteriormente, esto era completamente improbable.
«La situación realmente ha cambiado», dijo Lagarde a los periodistas.
Formalmente, sigue adoptando un enfoque de «mantenerse firme», pero las placas tectónicas de la política monetaria parecen estar cambiando más rápido de lo que pensábamos anteriormente.
Depósitos en el punto de mira
“Es justo decir que probablemente no se trata de si las tasas de interés subirán, sino de cuándo subirán”, dijo Trevor Grant, presidente de la Asociación Irlandesa de Asesores Hipotecarios, y agregó que si eso sucede este año, probablemente será en la última parte del año 2022.
«El consenso general es que es probable que cualquier aumento sea pequeño, alrededor del 0,25%, y hacia arriba», dijo.
Es probable que el precio del depósito sea el primero.
Dado que ha sido negativo desde 2014 y ha estado en -0,5% durante los últimos dos años y medio, es probable que regrese a cero, un desarrollo que las instituciones financieras pueden recibir con los brazos abiertos.
«Sería particularmente útil para las cooperativas de ahorro y crédito porque podría ayudar a equilibrar sus balances. Se ha superado en los últimos cuatro años», explicó Frank Conway, fundador de Moneywhizz e Irish Financial Review.
«Las uniones de crédito se enfrentaron al problema de las tasas negativas», dijo.
De hecho, muchos estaban limitando la cantidad de dinero que obtienen al depositar de clientes individuales.
Una vez que regresemos a áreas más «normales», es probable que la atención se centre en la tasa de refinanciamiento clave y la eleve por encima de cero, donde ha caído desde principios de 2016.
Aquí es donde las hipotecas entran en el fuego cruzado y pueden ser un duro golpe para aquellos con grandes préstamos.
Entonces, ¿qué podríamos estar viendo?
Los titulares de hipotecas pueden sentir el impacto inmediato en los productos de tasa variable o aquellos que tienen la suerte de tener rastreadores vinculados a la tasa base del BCE, generalmente con un margen de alrededor del 1% o más.
Joey Sheehan, jefe de crédito en MyMortgages.ie y autor de Mortgage Coach, dijo que ha recibido muchas consultas de titulares de hipotecas rastreados en particular sobre si deberían arreglar ahora por temor a que futuros aumentos de tasas eliminen su interés. Rastreador de bajo margen.
Analizó algunos números sobre posibles escenarios.
Usó el ejemplo de un prestatario con 300.000 € adeudados en una hipoteca con una tasa de seguimiento del 1%, con 20 años restantes.
Tendrán una cuota mensual de 1.379 euros.
«Una subida de tipos del 0,5% aumentaría esto a 1.447 euros, un aumento anual de 816 euros, o 16.320 euros en 20 años», calcula.
«Un aumento del 1% en la tasa de interés de referencia del BCE aumentará los pagos mensuales a 1.517 euros, un aumento anual de 1.656 euros o 33.120 euros durante 20 años».
El aumento es significativo, pero dada la publicación de los últimos rastreadores en 2008, el impacto de la subida de tipos no debería ser tan grande como para algunos titulares de hipotecas variables.
Para aquellos con tasas de interés variables, especialmente aquellos que han obtenido sus hipotecas recientemente, puede ser aún más importante.
Un cliente que debe 300.000€ a un tipo variable del 4,25% con KBC o Ulster Bank, con 30 años restantes, tendrá cuotas mensuales de 1.475€, según el cálculo de Joey Sheehan.
«Una subida de tipos del 0,5% aumentaría eso a 1.564 euros, que es un aumento anual de 1.068 euros o 32.040 euros durante 30 años», dijo.
«Un aumento del 1% en la tasa de interés de referencia del BCE aumentará los pagos mensuales a 1.656 €, lo que representa un aumento anual de 2.172 € o 65.160 € durante 30 años».
Un cambio relativamente modesto en realidad puede ser significativo.
¿Es un buen momento para reparar?
Los productos de tasa fija representan aproximadamente cuatro de cada cinco acuerdos hipotecarios actualmente vigentes.
Según las últimas cifras del banco central, se llevó el 84% de los arreglos en diciembre. Eso incluye nuevas hipotecas y personas que cambian de proveedor.
Sin embargo, las tasas variables y los rastreadores aún representan un porcentaje muy grande del saldo total de la hipoteca atendido por propietarios e inversores.
La mayor parte de las hipotecas de tasa fija aquí tienden a ser arreglos a corto plazo de tres a cinco años, lo que significa que si bien las personas pueden estar protegidas de los aumentos de precios durante algún tiempo, dependiendo de dónde se encuentren en el plazo, pueden enfrentar una renegociación. el precio de sus préstamos muy pronto.
Entonces, ¿deberían cancelar la orden ahora en lugar de esperar a que expire el plazo, ya que las tasas fijas también pueden ser más caras cuando lleguen al final de sus plazos?
«Si ya tienen una tasa fija», sugirió Trevor Grant, «el titular de la hipoteca debe preguntarle al prestamista el costo de romper esa tasa según el valor, el plazo restante y la protección que les brinda».
Y ciertamente hay muy buenas ofertas, que podrían hacer que valga la pena considerar tal movimiento.
Apenas esta semana, Haven, afiliada de AIB, redujo su tasa fija de «hipoteca verde» a cuatro años al 2%, al mismo tiempo que redujo su tasa fija estándar a tres años.
Y hay muchos otros en el mismo estadio, por lo que el mercado aún está listo para buenas ofertas.
Para aquellos que están en condiciones de hacerlo, el mejor valor generalmente se puede desbloquear aprovechando el repentino aumento en el valor de las propiedades en los últimos años.
“Los precios de la vivienda han estado subiendo durante un tiempo, y el costo promedio de una vivienda ha aumentado de 265 000 euros en 2017 a alrededor de 330 000 euros en 2021”, señaló Alison Veron, cofundadora de la plataforma Mortgage Switch.
«Esto significa que, por ejemplo, supongamos que obtuvo un préstamo del 90 % cuando compró una casa en 2017, su valor permanente estimado ahora podría caer al 61 % si incluye los pagos que ya realizó junto con el aumento de precio. «, explicó. Que esta disminución en LTV puede resultar en una reducción de 0.55% en su tasa de interés, ya que cuanto menor sea su monto de LTV, menor será la tasa disponible para usted.
Otra opción que vale la pena considerar es la intervención relativamente reciente en el mercado, que ha visto a Avant Money and Finance Ireland ofrecer productos de precio fijo por hasta 30 años.
Trevor Grant advirtió que «una consideración importante al considerar su tasa fija y elegir un plazo de tasa fija es si se mudará en el futuro, ya que puede incurrir en una multa si viola el acuerdo de tasa fija antes de tiempo».
«Algunos prestamistas te permitirán transferir tu tasa y el saldo de la hipoteca a una nueva propiedad en el futuro, pero esto significa que para evitar cualquier sanción, debes quedarte con este prestamista», agregó.
¿Hasta dónde pueden subir los precios?
En 2008, la inflación subió al 4% y el Banco Central Europeo elevó los tipos de interés al 4,25%.
Actualmente, los precios al consumidor están aumentando a un ritmo de más del 5% año tras año y las tasas aún están en cero.
La pregunta es cuán «temporal» es esta inflación y cuánto tardará en estabilizarse.
El Banco Central Europeo prevé que la inflación caiga por debajo de su objetivo del 2 %, ya que pretende mantener la inflación, y que esto podría suceder con bastante rapidez.
«Creo que el precio probablemente subirá el doble según lo que dice Christine Lagarde», dice Frank Conway.
«Tal vez sean 50 puntos básicos o alrededor de 70 a 80 euros (al mes) por 300.000 euros de préstamo. Para algunos paga una buena parte del cambio, pero es manejable».
Sin embargo, advirtió que si los dos aumentos de precios superan, todas las apuestas están canceladas.
“Lo único que me preocuparía es que la narrativa se ha vuelto un poco más cautelosa en la última semana y eso alimenta los temores de que la inflación podría ser a largo plazo, y si comienza a afectar los salarios, se vuelve un poco más arraigado”.
Sin embargo, cree que tasas tan altas como 4 o 5% parecen poco probables. Sobre esta base, todo se reduce al apetito por el riesgo.
«Si tienes un rastreador, todavía tienes muy buena relación calidad-precio. El dinero sigue siendo muy barato y si sube un 0,5% seguirá siendo muy barato. Si vas a dormir mejor y eso es un tema emocional, bloquea arriba”, aconsejó el Sr. Conway.
Después de casi una década de precios bajos y dinero barato, la situación financiera de los hogares parece estar cambiando.
Cualquiera adivina si el cambio será temporal oa largo plazo.