Fue hace poco más de un año cuando la compra de una propiedad residencial en Maynooth por parte de un fondo de inversión provocó una protesta pública masiva.
La gente sintió que simbolizaba privar a una generación de la capacidad de comprar o alquilar una casa durante mucho tiempo a un costo razonable, sin preocuparse por el desalojo o el aumento de la renta.
yo escribió un artículo en ese momento para la revista Destacar cómo el aumento de los alquileres, el aumento de los precios de las viviendas, la falta de viviendas asequibles y de fondos de los inversores para comprar propiedades completas y complejos de apartamentos no fue accidental, sino que en realidad fue una política del gobierno. Se extendió rápidamente.
El gobierno respondió diciendo que está tomando medidas para procesamiento de compras al por mayor de propiedad por inversores institucionales. Un año después, ¿cuál es la situación ahora?
dinero de los inversores
Desafortunadamente, el gobierno todavía está subsidiando fideicomisos de inversores, REIT y desarrolladores a través de Generation Locked Out: aquellos que buscan comprar una casa, inquilinos y personas atrapadas en las habitaciones de sus padres.
Los fondos inmobiliarios institucionales irlandeses y globales se están apoderando del mercado inmobiliario del área de Dublín en particular y se están expandiendo para incluir Cork, Limerick y Galway.
El gobierno permitió que las rentas aumentaran hasta tal punto que las rentas regionales ahora son lo suficientemente altas como para ser rentables para invertir el dinero de los inversionistas. Los alquileres en Cork y Galway alcanzaron lo que eran en Dublín a finales de 2016, cuando vimos un crecimiento en el interés de los fondos de los inversores en proyectos de construcción en alquiler en la capital.
No hay indicios de que el gobierno se esté embarcando en un programa para construir una casa grande y asequible en Cork, Limerick o Galway, por lo que los fondos de los inversores están experimentando una alta demanda continua de Generation Locked Out.
El gobierno no construyó una sola vivienda asequible para comprar el año pasado. Este año veremos como máximo unos cientos de viviendas asequibles para comprar y alquilar en construcción, a un océano de distancia de las viviendas del gobierno para todos los objetivos de 6000 viviendas asequibles por año. Desde mi punto de vista, usted no quiere esa cantidad de viviendas asequibles, porque eso disuadiría a los fondos de los inversionistas, que el gobierno ha atado a su vagón.
Desde que se introdujeron las medidas gubernamentales, hemos visto otro aumento en el desarrollo de proyectos de construcción solo para alquiler y la compra al por mayor de nuevos complejos de apartamentos, donde todos los apartamentos están disponibles solo para alquiler (con alquileres astronómicamente altos) y ninguno está disponible. para que los compradores de vivienda compren.
Un actor inmobiliario global como el German Union Investment Fund ha comprado previamente cientos de apartamentos en Dublín; IRES REIT, el mayor propietario privado de Irlanda, posee aproximadamente 3.800 unidades; US Kennedy Wilson Trust será propietario de aproximadamente 3.300 apartamentos en alquiler.
El fideicomiso inmobiliario irlandés Urbeo está desarrollando condominios en alquiler y anuncia un estudio en City West a 1.500 € al mes y un apartamento de dos dormitorios a 2.000 € al mes. La estrella de American Grey Box ha comprado 342 apartamentos actualmente en construcción en Griffith Street, que se anuncian para una cama individual a 2140 € al mes.
Dara O’Brien, Ministra de Vivienda, afirmó En su último informe Las medidas para disuadir a los inversores institucionales de comprar viviendas nuevas al por mayor conducen a un aumento de la propiedad de viviendas y su «efecto».
Pero el diablo está como siempre en los detalles. Como dicen, la política nunca permite que la buena evidencia se interponga en el camino de las afirmaciones de que una política «funciona».
Evidencia de Datos de ventas de obra nueva para OSC Para Dublín en los primeros tres meses de este año, se vendieron 1151 unidades de nueva construcción. Los compradores primerizos compraron solo 217, o el 19% de ellos.
Por el contrario, los compradores que no son de vivienda (principalmente inversores y REIT) compraron 726, o el 63%, de casi dos tercios de los nuevos edificios de Dublín en el primer trimestre de este año.
Esto significa que los REIT compraron más del triple de unidades de nueva construcción en Dublín que los compradores primerizos durante ese período. ¿Cómo se promueve la propiedad de la vivienda en Dublín?
En cambio, veo esto como una cancelación de la propiedad de la vivienda para los compradores por primera vez.
¿Y cómo puede ser así cuando el ministro afirma que su actuación ha frenado la compra al por mayor de viviendas por parte del dinero de los inversores?
Mensajería
Eso es porque sus acciones excluyeron los apartamentos.
En una tergiversación inexacta del lenguaje y los mensajes, daba la impresión de que las nuevas medidas detenían el dinero de los inversores, cuando en realidad dejaban los apartamentos completamente abiertos a los fondos de los inversores para que compraran como quisieran, sin restricciones ni medidas para mejorar la propiedad de la vivienda de los apartamentos.
Como explica el comunicado de prensa del ministro:
Los apartamentos no se incluyeron en esta medida porque el objetivo era proteger los hogares familiares tradicionales.
Destaqué en su momento que se trataba de un error en la política de exclusión de apartamentos. Pero en realidad no fue un defecto, fue intencional. Veo esto como una política que se está implementando para el dinero de los inversores. No están interesados en comprar casas. Son apartamentos y grandes bloques de apartamentos, en nuestras ciudades, lo que quieren comprar y luego alquilar, creando una fuente permanente de ingresos para sus accionistas e inversores adinerados.
El hecho de que el gobierno solo actuara para proteger los llamados «hogares familiares tradicionales» es un enfoque conservador profundamente inquietante y expresa un prejuicio contra las familias no tradicionales.
Por lo tanto, las familias monoparentales, los solteros, las parejas que no están casadas ni tienen hijos, etc. no están protegidas por la política del gobierno. Son personas que no tienen los ingresos para comprar una vivienda tradicional trifamiliar o una vivienda a medias cotizada en el mercado actual.
De hecho, las familias y los solteros en Dublín quedan bajo las garras de los cofres de vampiros. Pero los que más protección necesitan son los más expuestos, y los que no pueden permitirse pagar los precios desorbitados de las viviendas en Dublín (trabajadores de ingresos bajos y medios, familias monoparentales, etc.), tienen que contratar el dinero de los inversores, de cara de alquileres increíblemente caros, con pocas perspectivas de ser dueño de una casa.
Muestra cuán incorrecta es la afirmación del ministro sobre la propiedad de la vivienda. El gobierno promueve la propiedad de la vivienda, pero no si vive en la ciudad de Dublín o en el área más amplia de Dublín, y ciertamente no si es soltero, monoparental, familia pequeña o personas mayores que buscan comprar un apartamento.
Además, la exención del impuesto a la inversión inmobiliaria todavía está vigente, lo que permite a los grandes inversores pagar poco o ningún impuesto sobre sus ingresos de los ingresos de alquiler descomunales que obtienen de la renta de generación y la compra y venta de bienes inmuebles y terrenos en Irlanda. Creo que el nombre más apropiado para los REITs sería fondos vampiros, porque quieren alimentar a Generation Rent para siempre, a diferencia de los buitres que vienen a limpiar cadáveres y luego vuelven a volar cuando los llenan.
Estos nuevos propietarios corporativos, REIT, están aquí a largo plazo, no para proporcionar viviendas asequibles, sino para maximizar el alquiler atrayendo a tantas personas como sea posible a sus propiedades de alquiler, sin otra alternativa que pagar sus alquileres más altos.
Los fondos de los inversores también se benefician de los planes gubernamentales de vivienda social: pago y alquiler de asistencia para la vivienda. IRES REIT recibió más de 8,7 millones de euros en ingresos por alquileres del estado a través del esquema HAP, en la primera mitad de 2021, según Business Post.
El plan de Vivienda para Todos 2021 del gobierno depende completamente del mercado privado, especialmente de los inversores globales y los fondos buitres. De los 12.000 millones de euros que se requieren anualmente para construir las 33.000 viviendas previstas, 10.000 millones de euros procederán de «fuentes de capital privado». De esto, “la mayoría se requerirá de fuentes internacionales… provenientes de inversionistas bien establecidos”.
Por lo tanto, el mercado privado y los inversores tienen que suministrar el 83 % de las viviendas nuevas, con el Estado jugando un papel pequeño, menos de una quinta parte de los edificios nuevos.
Esta es la historia que se repite. Las causas de la crisis actual son el bajo nivel de construcción estatal de viviendas asequibles y sociales desde la década de 1980. Ahora tenemos la adición de fondos globales que consideran la vivienda irlandesa como el regalo que sigue dando.
Compradores individuales
También hay otro tema que el Ministro no ha tocado en sus nuevos planes de compras al por mayor.
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No hay nada que impida que los compradores individuales de propiedades irlandeses compren algunas casas nuevas, como pensión o inversión.
Sabemos que hay personas en este país, que son incentivadas y facilitadas por asesores financieros, para adquirir una segunda o tercera propiedad. Los inversores propietarios de viviendas irlandeses están comprando viviendas en todo el país, convirtiéndolas en viviendas de alquiler o en alojamiento turístico a corto plazo, y están impidiendo que Generation Rent compre viviendas.
El ministro explicó que la evidencia de su trabajo son 15883 viviendas Permiso de obra recibido con condiciones Restringir la venta al por mayor o múltiple a un solo comprador.
Pero las cifras recientes sobre los permisos de obras concedidos para 2021 muestran que de las 43.000 viviendas concedidas, 26.272 eran viviendas o el 61 % para apartamentos (principalmente en Dublín, pero también en todo el país) y solo 9.195 eran planes de desarrollo residencial para la venta en el mercado. El resto eran «casas unifamiliares».
Por lo tanto, solo una quinta parte de la nueva oferta está protegida del dinero de los inversionistas y se venderá a compradores de viviendas, dos tercios de los cuales no están restringidos por los fondos de los inversionistas y probablemente serán comprados principalmente por inversionistas institucionales.
Entonces, ¿cómo puede afirmar el gobierno que está impulsando la propiedad de viviendas cuando dos tercios de la oferta de viviendas nuevas (y probablemente lo mismo este año) está disponible para su compra por parte de fideicomisos de inversionistas y los compradores de viviendas están cerrados?
Y mientras los apartamentos se construyen cada vez más en ciudades regionales como Limerick, Cork y Galway, fíjese en los fondos de los inversores, no en los compradores de viviendas, cómprelos.
El gobierno sigue las mismas políticas que condujeron a la actual crisis de la vivienda.
Es el mercado, el mercado es el mercado. Solo espere hasta que la oferta sea igual a la demanda, entonces todos tendrán viviendas asequibles.
Disparates.
El dinero de los inversores nunca proporcionará una oferta asequible. ¿Cuál es el punto de decenas de miles de apartamentos que empujan a los inquilinos a la pobreza permanente y le cuestan al gobierno cada vez más en HAP?
El quid del problema es que el gobierno no ha hecho lo que hemos hecho en el pasado: construir viviendas asequibles y sociales a gran escala. Trató la vivienda como un hogar, como un derecho humano, y no como un activo de inversión para los fondos de cobertura, los ricos y los propietarios.
El alojamiento debe ser un hogar, no un fondo de pensiones.
La venta de viviendas debe limitarse a los compradores de viviendas, no a los múltiples propietarios.
Los alquileres deberían reducirse.
Necesitamos una empresa de construcción de última generación establecida para construir en la enorme tierra pública que tenemos, para construir casas reales y asequibles en la escala requerida por Generation Locked Out.
El Dr. Rory Hearn es profesor asistente de política social en la Universidad de Maynooth, presentador del podcast Reboot Republic y autor de Gaffs: Why Nobody Can Buy a Home, and What We Can Do About It, publicado por HarperCollins Ireland.
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