Los nuevos datos de la Federación de Bancos y Pagos de Irlanda (BPFI) muestran que el mercado hipotecario creció con fuerza en la segunda mitad de 2022, con un aumento del 24 % en el número de préstamos tomados a casi 31 000 en el año, la mayor cantidad en un año. .
Gran parte del aumento se debe al crecimiento explosivo del mercado de transferencias, donde los prestatarios compiten para obtener tasas de interés baratas mientras el Banco Central Europeo procede a aumentar las tasas de interés en la mayor cantidad de su historia. Sin embargo, los compradores por primera vez (FTB, por sus siglas en inglés) aún constituyen la mayor parte de los clientes de hipotecas, a pesar de que surge evidencia de que los precios desbocados de las viviendas los están empujando al límite de sus medios financieros.
Los datos de BPFI muestran que, mientras que el precio medio de la vivienda para un FTB aumentó 35 000 € entre 2020 y 2022, la hipoteca FTB media aumentó solo 24 000 €.
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Esto significa que los nuevos propietarios se ven obligados a endeudarse más porque sus recursos en efectivo se han mantenido más o menos constantes durante ese período.
La BPFI dijo que los datos indicaban «un enfoque más precautorio por parte de los prestatarios y refleja[ed]
Sin embargo, el análisis de las cifras de BPFI muestra que los FTB en realidad están pidiendo prestado mucho más mientras agregan muy poco en términos de capital de depósito.
Según BPFI, en 2020 un corredor de FTB compró una casa por 295.000 € con una hipoteca de 230.000 €. Esto significa que depositan 65.000€ en efectivo y piden prestado el 77,9% del valor.
Sin embargo, el comprador promedio el año pasado habría puesto 66 000 € en una casa de 320 000 €, financiándola con una hipoteca mucho mayor de 254 000 €, una relación préstamo-valor del 79,4 por ciento.
En otras palabras, el bróker FTB solo pudo invertir 1000 € de su propio dinero en una compra, pero pidió prestados otros 24 000 €.
Esta dependencia de préstamos más grandes se ha vuelto particularmente relevante en el último año, ya que el Banco Central Europeo elevó las tasas de interés siete veces, a 3,75%.
Si bien el peso total de estos aumentos aún no se ha trasladado a los prestatarios irlandeses, el costo de los fondos aumentó el año pasado.
No es sorprendente que la BPFI también haya descubierto que los pagos hipotecarios mensuales han aumentado significativamente desde 2020, aunque esos aumentos reflejan principalmente préstamos más grandes y precios de viviendas más altos en lugar de tasas de interés más altas.
Sin embargo, los datos de precios de viviendas nuevas muestran que el mercado se está enfriando, con precios cayendo mes a mes entre enero y marzo a medida que los costos de endeudamiento más altos pasaron factura.
Los compradores en Dublín y los condados circundantes están bajo una fuerte presión por los grandes pagos, con el 59 por ciento de los FTB en la capital pagando más de € 1250 por mes.
La proporción de amortización de hipotecas de más de 1250 € aumentó 14 puntos porcentuales hasta el 34 % en Meath y un 10 % hasta el 47 % en Kildare.
La actividad de transferencias y nuevas hipotecas continuó mostrando un fuerte crecimiento el año pasado, con un aumento del 153 por ciento en la segunda mitad del año pasado, ya que los prestatarios respondieron al inicio de un nuevo ciclo de aumento de tasas en julio.
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